‘Bouw vooral seniorenwoningen, en creëer een doorstroomketen’

Een acuut probleem, noemt hoogleraar en bouwkundige Marja Elsinga de huidige situatie. Ze zit samen met economen Hans Koster (VU) en Dorinth van Dijk (DNB) aan tafel bij NHG voor de tweede ESB Kennissessie over toegankelijkheid op de woningmarkt,. De drie zijn het met elkaar eens: Er is ongelijkheid op de woningmarkt. En als outsider kom je de woningmarkt bijna niet op.

“Hoe kan het nou? wij als bouwkundigen in Delft hebben een internationale reputatie, maar het lukt ons niet om het woningtekort in ons eigen land op te lossen,” stelt Elsinga kritisch. Samen met collega’s van TU Delft richtte ze het onderzoeksplatform 1MHomes op. Dit initiatief buigt zich met verschillende disciplines over de vraag hoe we op een toekomstbestendige wijze de huidige wooncrisis kunnen oplossen. Het gaat dus om meer dan alleen het getal 1 miljoen. Zodat we niet blindelings bouwen, bouwen, bouwen, maar goede keuzes maken over wáár en wát we gaan bouwen.

We willen niet dezelfde fout maken als Zweden in de jaren ‘60 en ‘70. Daar werd in rap tempo hele woonwijken uit de grond gestampt. Precies dit zijn nu probleemwijken geworden. Elsinga: “Het is gevaarlijk om alleen op aantallen te focussen, het gaat ook om de kwaliteit en de wensen. Van nu, én van de toekomst.”

Doorstroming van senioren

“Bouw vooral woningen voor senioren. Dan komt er een doorstoomketen op gang,” stelt Dorinth van Dijk. Hij deed onderzoek naar de wensen van huiseigenaren. Er was een verschil in de wensen van senioren versus starters: Waar de jongeren ruimte zoeken, en het liefst een woning met tuin, zijn dat niet de eisen die de senioren noemen. Kleiner wonen mag best, als de woning maar levensbestendig is. Een gelijkvloerse woning of een knarrenhof werd door de respondenten vaak genoemd als geschikte woonvorm. Senioren noemden niet vaker dan jongeren de wens om in de buurt (<10km) te blijven wonen.

Toch denkt Elsinga wel dat deze factor speelt: “Ouderen zijn kritische woonconsumenten.” Betaalbaarheid speelt een rol, een vertrouwde omgeving en ook andere woonbehoeften. Laten we daar nou eens goed induiken! De laatste jaren is het systeem van verzorgingshuizen afgebouwd, terwijl de vergrijzing toenam. De samenleving en de woningmarkt is daar nog niet op aangepast. Dat moet wel. Als de ouderen doorstromen, komen er ruime woningen vrij voor de jongeren.”

Wonen in het groen

Over het ‘waar’ heeft econoom Hans Koster van de VU zich gebogen: “Bij sommige grond-intensieve activiteiten, kun je je afvragen of het nodig is binnen de stedelijke bebouwing. Denk aan een sportveld of een theater dat omringd is door parkeerplaatsen. Of aan bepaalde havengebieden. Als deze zaken verplaatsen buiten de stedelijke bebouwing, komt er in het centrum ruimte vrij voor woningen.”

Toch waarschuwt Koster ervoor dat bouwen in de stad niet de enige weg naar Rome is. Sterker nog: bouwen in het groen is waardevoller dan gedacht. Niet alleen is er een gevoelsmatige waarde, maar ook een financiële waarde. Met wiskundige modellen onderzocht hij of we ons moeten richten op bouwen in het groen. Op dit moment worden de economische baten van groen niet meegenomen door vastgoedondernemers. Dit blijkt onterecht, want groen heeft wel degelijk economische invloeden: in de stad zijn huizen naast een park meer waard. En wanneer er in een natuurgebied gebouwd wordt, zullen omliggende huizen in waarde dalen. Kosters advies: “Als je gaat bouwen in het groen, neem de baten van het groen dan mee in je beslissingen.”

Bouwen in het groen zou een oplossing kunnen zijn. Nederland is namelijk niet zo vol als we denken: er is twee keer zo veel natuur als bebouwde omgeving. Maar: als we bouwen in de natuur, dan is die natuur wel voorgoed verdwenen. Welke natuur willen we daarvoor opofferen?