Stijgende huizenprijzen en de economie

‘Een koophuis is niet meer voor iedereen,’ benoemt Caroline Dewilde de harde waarheid maar meteen tijdens de eerste ESB kennissessie. Onderwerp van gesprek: het gevolg van stijgende huizenprijzen op wonen en de economie. Samen met Peter Boelhouwer en Dirk Bezemer was ze uitgenodigd op het kantoor van NHG om dit probleem vanuit verschillende hoeken te bespreken.

Hoogleraar economie Dirk Bezemer heeft als expertise financiering. Sociaal-Geograaf, professor Peter Boelhouwer, staat bekend als de woningmarktexpert van Nederland. Beiden hebben genoeg verschillen om een andere kijk te hebben op de stijgende huizenprijzen. ‘Bouwen, bouwen, bouwen’ is  het mantra van Boelhouwer, maar Bezemer zet daar vraagtekens bij. Het is te kort door de bocht, stelt hij, om een tekort aan woningen als de enige oorzaak te zien. Een belangrijk nuanceverschil: mensen kopen geen huis, maar nemen een hypotheek.

Dubbel effect

Een steeds grotere groep mensen, waaronder veel jongeren en starters, kunnen niet terecht in de steeds schaarser wordende sociale huurwoningen. Zij hebben geen mogelijkheid om een huis te kopen. Als enige mogelijkheid blijft over de private sector. Daar zijn de huurprijzen een stuk hoger, wat weer zorgt voor een dubbel effect op hun toegang tot een koophuis. De meeste jongeren bouwen immers nog weinig vermogen op.

Profiteren

Lukt het kwetsbare starters tóch om een woning te kopen, dan profiteren ze niet altijd van de stijgende huizenprijzen. Voor starters met een lager inkomen, zitten hun huizen zitten vaker in het onderste segment; dit zijn juist de woningen die relatief minder in waarde stijgen of bij een toekomstige daling sterk in waarde kunnen dalen.

Andere huiseigenaren profiteren - dankzij de overwaarde - wel van hun rijzende huizenprijs. Wat dan nog meer rijst, is de vraag: kopen mensen eigenlijk een dak boven hun hoofd, of een manier om geld te verdienen? Op individuele schaal is de almaar stijgende huizenprijs goed, maar niet voor de economie. En zeker niet voor toekomstige kopers.

Rimpeleffecten

Waarom is dit erg vanuit 7een sociologisch oogpunt? “Het welzijn van de mensen komt in het geding,” weet Dewilde. Stel je voor dat je noodgedwongen bij je ouders moet blijven wonen. Nog los van mogelijke botsingen in de relatie; wat doet het met de reistijd naar je studie of werk? Andere personen zijn toe aan de volgende stap in hun relatie, maar kunnen geen woning kunnen vinden om te gaan samenwonen. Dan is er misschien zelfs uitstel van gezinsvorming. En een ouder, die niet kan wonen in de stad waar hij of zij werkt, heeft per maand een hoop extra uren kinderopvang nodig. Dewilde: “Ook kunnen mensen uit nervositeit conservatievere keuzes maken, denk aan baanbehoud. Dit zijn allemaal voorbeelden van rimpeleffecten op verschillende levensdomeinen. Het echte effect zal pas blijken over 20 jaar.” 

Gemiddelde stemmer

Op welke oplossing we ook zullen uitkomen, de politiek zal er in ieder geval een rol in moeten spelen. Ook daar lopen we helaas tegen een obstakel. Want worden die politici, die met oplossingen komen, wel naar voren geschoven als onze volksvertegenwoordigers? Voor de gemiddelde stemmer is de stijgende huizenprijs namelijk juist goed nieuws, zij profiteren van de overwaarde. Maar voor een groeiende groep mensen aan de onderkant van de sociale ladder, is het wél een probleem.

Schaarste op de woningmarkt

Terug naar het eerder genoemde nuanceverschil. Bezemer legt het uit door een vraag te stellen: “Er is schaarste op de woningmarkt. Hebben we het dan over schaarste van woningen, of over schaarste van betaalbare woningen?”

Volgens de expert op het gebied van financiering, zorgen de hoge hypotheken voor hogere woningprijzen. Een hypotheek is nieuw gecreëerd geld. Voor iedere hypotheek stroomt er geld de woningmarkt in. Als het aantal huizen niet verandert, maar er wel meer geld in de woningmarkt zit, betekent dat automatisch dat de prijs per huis stijgt.

Van 100 naar 80%

“We móeten de prikkels uit de markt halen, die zorgen voor de prijsstijgingen. Daarom: verlaag de maximale hypotheek,” betoogt Bezemer. Op dit moment mag 100% van de koopwaarde worden gefinancierd, Bezemer ziet dit graag verlagen naar 90% of 80%. “Absoluut niet!” reageert Boelhouwer hier stellig op. “Dan benadeel je weer vooral de kwetsbare starters. Dat moet je koste wat het kost uit de weg gaan.” Hij vind juist dat hypotheken nog ruimhartiger mogen zijn, bijvoorbeeld in het geval van duurzaamheidsmaatregelen. Zoals al via NHG mogelijk is met het energiebespaarbudget. Hiermee is het al mogelijk om 6% meer te financieren bovenop de waarde van je woning.

Komen de woningmarktdeskundigen nu uit op een doodlopende weg? Misschien zit de uitkomst in het elimineren van uniformiteit. Regels hoeven niet voor iedereen hetzelfde te zijn. Mensen die harder worden geraakt, kunnen gecompenseerd worden met subsidies. De drie experts knikken beamend.

Nieuwe mogelijkheden

Mogelijkheden creëren door buiten de box te denken, in de soms wat starre woningmarkt. Die kracht ziet Bezemer ook bij NHG: “Nieuwe kaders kunnen stellen, dat zie ik als de toegevoegde waarde van NHG. Van de negen miljoen werkenden in Nederland, zijn er drie miljoen flexwerker of ZZP’er. Met een traditionele hypotheek hebben die geen mogelijkheid om een huis te kopen.”

Niet dat iedereen per se moet kunnen kopen, vindt hij. Nee, juist het betaalbaar huren moet bereikbaarder worden. Bijvoorbeeld via een grotere sociale huursector. Dus toch ‘Bouwen, bouwen, bouwen’. Blijken de deskundigen het toch meer eens te zijn dan de verhitte doch verfrissende discussies in deze kennissessie aanvankelijk deden lijken.

Deze kennissessie is terug te luisteren.