"Van droom naar een eerste koopwoning"

Uitdagingen en kansen voor starters op de woningmarkt

NHG wil starters op de woningmarkt helpen met verantwoorde woonfinanciering. In het whitepaper koopstarters van NN "van droom naar een eerste koopwoning." legt Carla uit hoe.

Starten op de woningmarkt? Een behoorlijke uitdaging, vindt Carla Muters, voorzitter van de Raad van Bestuur van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Allereerst zijn er te weinig woningen beschikbaar. Vervolgens komt er veel op starters af. Informatie helpt daarbij, al oriënteert iedereen zich op een andere  manier. Hypotheekadviseurs spelen in deze markt een belangrijke rol voor koopstarters. Carla’s boodschap aan hen: “Wijs starters op de mogelijkheden die zij hebben en kijk breder dan alleen naar de financiering. Zorg dat ze zich beschermen tegen de risico’s die ook bij een eigen woning horen. En vergeet niet het belang van woningverduurzaming onder de aandacht te brengen.”

“Omstreeks 2000 kocht ik mijn eerste woning”, geeft Carla aan. “Een tussenwoning in Utrecht, in een wijk die toen nog relatief betaalbaar was. Hoewel de startersmarkt ook in die tijd behoorlijk uitdagend was,was die toch gunstiger dan nu.”

Schaarste is de grootste uitdaging

Op dit moment is woningschaarste het grootste probleem, zegt Carla. “Daardoor zijn de huizenprijzen enorm gestegen. Ook de hypotheekrente is opgelopen. De woningen die voor starters misschien nog financieel bereikbaar zijn, verkeren vaak in slechte staat. Bovendien hebben deze woningen meestal een laag energielabel. Steeds vaker moeten starters overbieden en meer eigen financiële middelen meenemen. En aangezien starters geen doorstromers zijn, kunnen ze niet profiteren van de eventuele overwaarde van hun vorige woning.”

Bouwen, beter benutten en optoppen

Het nijpende tekort aan woningen zal volgens Carla nog wel enige tijd aanhouden. “Bouwen is natuurlijk de belangrijkste oplossing voor deze schaarste. Daarnaast kun je bestaande ruimte, zoals leegstaande kantoren of bestaande grote woningen, beter benutten. Een andere mogelijkheid is optoppen: één of meer nieuwe bouwlagen bovenop bestaande bouw plaatsen. Op dit moment werken alle betrokken partijen hard aan een toegankelijkere woningmarkt. Maar de praktijk is weerbarstig.”

Prijsopdrijvend effect

Wat vindt Carla van startersleningen en -regelingen en het idee om voor starters de verhouding tussen hypotheek en inkomen aan te passen? “Samen met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) hebben we onderzoek naar startersleningen gedaan. We zien dat er veel regelingen zijn, maar dat deze nog meer kunnen worden gebruikt. Aanvullende maatregelen om de financieringsmogelijkheden voor starters te verruimen hebben over het algemeen het risico van een prijsopdrijvend effect. En daar is NHG wat huiverig voor, want dat is precies wat je niet wilt. Op korte termijn lijkt de betaalbaarheid van woningen voor starters te verbeteren. Op de langere termijn zijn ze slechter af. Want als iedereen meer kan bieden, stijgen de huizenprijzen weer.”

Erfpachtconstructie

“Bij ons staat verantwoorde woonfinanciering centraal”, vervolgt ze. “Bijvoorbeeld via een erfpachtconstructie, waarbij je alleen de woning koopt en niet de grond. Je betaalt daardoor minder. We hebben hiervoor onlangs verbeterde normen geïntroduceerd. Ook een hypotheek voor een huis op erfpachtgrond kun je dus met NHG-garantie afsluiten. De koper kan er dan op rekenen dat de erfpachtconstructie voldoet aan onze richtlijnen, die we volledig hebben opgesteld vanuit het belang van de koper.”

Inspelen op de arbeidsmarkt

De veranderende arbeidsmarkt heeft volgens Carla ook invloed. “Veel starters zijn ondernemer of zzp’erof werken in loondienst zonder vast contract. Of ze hebben nog geen inkomensverleden van drie jaar. Dat  beperkt hun mogelijkheden voor een hypotheek. Om hun perspectieven te verbeteren, hebben we mogelijkheden zoals de Arbeidsmarktscan geïntroduceerd. Die kijkt naar iemands opleidingsniveau en sector en daarmee naar zijn of haar perspectieven op de arbeidsmarkt. Daardoor kunnen we de toekomstige betaalbaarheid van een woning beter inschatten. Daarnaast hebben we de Perspectiefverklaring voor starters via het uitzendbureau.” 

Belang van verduurzaming

Carla wijst bovendien op het belang van een duurzame woning voor starters. “Zo’n woning brengt namelijk meer wooncomfort, lagere woonlasten en een hogere woningwaarde met zich mee. Maar voor verduurzaming heb je natuurlijk wel financiële middelen nodig. NHG kan daarin een rol spelen. Als je bij een hypotheek extra energiebesparende voorzieningen meefinanciert, is de NHG-grens immers zes procent hoger.

Verduurzaming financieren

Overigens vindt Carla aanvullende verduurzamingsleningen nu nog best  ingewikkeld. “Het zou eenvoudiger moeten worden om verduurzaming hypothecair te financieren. Daar is helemaal geen publiek geld voor nodig. Marktpartijen zijn uitstekend in staat consumenten te helpen met woningverduurzaming; en al helemaal met NHG-garantie. Als consumenten dan in de problemen komen, worden ze ook nog eens beter geholpen.”

Stimuleringsregeling kleine VvE’s

Verder ziet Carla dat verduurzaming van appartementen die onderdeel zijn van een Vereniging van eigenaren (VvE) achterblijft. Dat komt omdat afstemming met alle bewoners nodig is om energiebesparende maatregelen te nemen. “Vooral vooroorlogse appartementen blijven qua verduurzaming achter. Daarom zijn we samen met SVn met de Stimuleringsregeling voor kleine VvE’s gekomen. Dankzij een NHG-borgstelling kunnen consumenten, dus ook starters, met de VvE verduurzamen. Je kunt deze regeling ook gebruiken om (achterstallig) onderhoud aan te pakken. Zo hopen we bij ruim een half miljoen appartementseigenaren een drempel weg te nemen om te verduurzamen."

Cruciale rol hypotheekadviseurs

Er lijken dus genoeg mogelijke oplossingen te zijn om de woningmarkt voor starters te stimuleren. Hypotheekadviseurs spelen daarbij een belangrijke rol, zegt Carla. “Het is belangrijk dat zij hun dienstverlening uitbreiden van uitsluitend hypotheekadvies naar financieel advies over de volle breedte. Dat betekent onder meer dat zij goed op de hoogte moeten zijn van de mogelijkheden die starters hebben, waaronder de NHG-garantie, en die bij hun klanten ter sprake brengen. Daarnaast vind ik het cruciaal dat hypotheekadviseurs het belang van woningverduurzaming bij hun klanten onder de aandacht brengen en uitleggen wat hierin investeren oplevert.” 

Bescherming bespreken

Overigens vindt Carla het essentieel dat adviseurs naast financiering en verduurzaming ook bescherming bespreken. “Starters nemen vaak meer risico’s. Ze lenen maximaal, stoppen relatief veel eigen geld in hun huis of kopen woningen waaraan nog van alles moet gebeuren. Daardoor hebben ze regelmatig nauwelijks een vangnet als hun situatie verandert, bijvoorbeeld door relatiebeëindiging, werkloosheid of overlijden. Het is daarom belangrijk dat hypotheekadviseurs deze onderwerpen meenemen in hun gesprekken. Ook dat is duurzaam adviseren. Zo kunnen starters echt gaan én hopelijk blijven wonen, ook als het tegenzit.”

Vraag de whitepaper van NN aan en lees alles over koopstarters : ‘Van droom naar eerste koopwoning’.

Bron: Nationale Nederlanden