Telegraaf: ’Met hogere NHG-grens maak je het alleen erger’

Journalist Pieter van Erven Dorens interviewde NHG-voorzitter Arjen Gielen voor de Telegraaf: Het verhogen van de NHG-grens lost de problemen op de woningmarkt niet op.

Artikel in de Telegraaf 'Met hogere NHG-grens maak je het alleen erger' door Pieter van Erven Dorens.

UTRECHT - Op 1 januari ging de grens voor de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) omhoog naar €325.000. Daar koop je met name in de Randstad nog maar weinig voor. Steeds meer starters kopen daarom noodgedwongen zonder NHG. Hun eerste huis is er simpelweg te duur voor. Volgens NHG-voorzitter Arjen Gielen is het verhogen van de grens geen optie. „Daarmee los je het probleem niet op.”

Donderdag meldde makelaarsvereniging NVM dat de gemiddelde verkoopprijs in het eerste kwartaal met 15% omhoog knalde naar €385.000. Dat betekent dus dat nog veel minder huizen onder de garantie vallen.

Hoe wordt die NHG-grens bepaald?

„Wat we doen, is met een beetje vertraging een gemiddelde pakken van de woningwaarde en op basis daarvan de grens vastzetten. Al sinds de oprichting van NHG richten we ons op lage en middeninkomens. De kostengrens moet die groep afbakenen.”

Dus jullie volgen niet exact de huizenprijsstijging?

„Nee, we willen in goede en slechte tijden wat trager reageren op de woningprijsontwikkeling. Die methode hebben we een jaar geleden gekozen. Als je de grens verhoogt terwijl de markt aan het oververhitten is, gooi je olie op het vuur. En in het tegenovergestelde geval gebeurt het omgekeerde.”

Toch stijgt de NHG-grens veel sneller dan de inkomens.

„Dat is omdat het voor mensen met een laag of middeninkomen door de lage rente best verantwoord is om een hypotheek te nemen die wat hoger is dan paar jaar geleden. De kostengrens is een ding, de maandlasten zijn nog steeds verantwoord. Daarom kan je met die kostengrens wel wat harder groeien dan de gemiddelde inkomens.”

Het idee blijft dat een hogere NHG-grens zou helpen.

„Nee, want de groepen die wij bedienen, worden al geremd door de leennormen op basis van hun inkomen. Als wij de grens omhoog doen, dan komen verpleegsters en onderwijzers in Amsterdam echt niet aan bod. Die kunnen het sowieso niet betalen, want die mogen toch niet zoveel lenen. Zou je de kostengrens omhoog doen, dan kunnen mensen met een hoger inkomen ook NHG krijgen en nog meer bieden. Dan maak je het alleen maar erger voor die groep waarvoor we zijn opgericht.”

BEKIJK OOK: Woningprijs knalt 15% omhoog: ’Ongekend en absurd’

Wat ziet u als de oplossing?

„In een enorm verhitte woningmarkt is het probleem niet zozeer door ons op te lossen. Daarom zeggen wij ook: zorg dat er meer gebouwd wordt. Het kabinet, de gemeenten en de provincies zijn aan zet.”

Welke beren ziet u op de weg?

„Er zijn twee perverse prikkels in de woningmarkt, aan de vraagkant en de aanbodkant. De eerste perverse prikkel is dat de grondprijs aan het stijgen is. Het kan dan waardevol zijn om niet te ontwikkelen. Je kan denken: ik ga maar niet bouwen want volgend jaar kan ik er meer aan verdienen. Dat is geen kwade bedoeling, het is een heel logische gedachte. Aan de vraagkant is ook een perverse prikkel. Mensen denken: ik moet nu kopen, ik ga maximaal lenen, anders verlies ik de wedstrijd. Door dat gedrag gaan de prijzen dus nog harder stijgen.”

Wat kunnen jullie zelf doen?

„Wij kunnen daar als NHG iets aan doen, door niet bij te dragen aan het verder verhogen van de vraag.”

Dus door niks te doen?

„Haha, natuurlijk niet! Wij doen juist heel veel. We helpen door andere dingen te doen, samen met marktpartijen. Bijvoorbeeld zorgen dat mensen met een flexibel contract en zzp’ers niet onnodig worden uitgesloten van een hypotheek. Die mensen bereiken we steeds beter en die hebben dus nu ook veel vaker NHG. Dat is maatschappelijk pure winst.”

BEKIJK OOK: Zij kochten hun huis op top van de markt: ’Na een jaar 20% onder water’

Wat zou u premier Rutte adviseren?

„Er moet ruimte aangewezen worden om te bouwen en te ontwikkelen. Het steeds maar weer wachten op een waardestijging van grond kun je ontkrachten door genoeg ruimte vrij te maken. Dan wordt die grond echt minder schaars en dan kun je die perversiteit eruit duwen. Dan gaan bedrijven meer ontwikkelen, ook gemeenten met hun grondbedrijf. Die moeten ook geprikkeld worden. Het is niet genoeg om iets aan te wijzen, maar het is een essentiële eerste grote stap.”

Verwacht u nog meer coronaproblemen?

„Vorig jaar was de verwachting dat grote problemen zouden ontstaan door corona, maar die zijn gelukkig nu nog uitgebleven. Wij hebben met de sector gezegd: we gaan niemand uit huis zetten. Daarnaast zetten we ons in om de woningmarkt op verantwoorde wijze toegankelijk te houden voor mensen die dat nodig hebben. We kijken nu hoe we klaar kunnen staan voor de golf die er mogelijk aankomt van huiseigenaren met betalingsproblemen. Bij elke crisis heb je een na-ijleffect, ook als het goed lijkt te gaan. Wij zorgen dat we klaarstaan wanneer dat nodig is.”

BEKIJK OOK: Woningprijs knalt 15% omhoog: ’Ongekend en absurd’

1,3 miljoen woningen met NHG

Wanneer iemand kiest voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) staat het Waarborgfonds Eigen Woningen borg voor de lening. Dat biedt zowel de koper als de bank meer zekerheid. Moet het huis gedwongen verkocht worden, dan kan de restschuld kwijtgescholden worden.

Ook zijn er financiële regelingen om in het huis te blijven wonen voor wie tijdelijk slecht bij kas zit. De consument betaalt daarvoor een provisie van 0,7% over het hypotheekbedrag, maar dat verdient hij terug doordat banken een lagere rente berekenen. De maximale koopsom om ervan gebruik te mogen maken, de NHG-grens, is dit jaar €325.000. Dat was zes jaar geleden nog €231.132.

Vorig jaar werden zo’n 132.000 leningen met NHG afgesloten. In heel Nederland zijn ongeveer 1,3 miljoen koopwoningen met NHG.