Nieuwe regels voor erfpacht- en kortingsconstructies in combinatie met NHG

Complexe financieringsconstructies kunnen nadelig uitpakken voor woningeigenaar

Erfpacht- en kortingsconstructies zijn de afgelopen jaren als paddenstoelen uit de grond geschoten, vanwege de gestegen huizenprijzen. Veel van deze constructies, waarbij iemand een woning koopt maar niet de grond, zijn complex en kunnen in bepaalde situaties zelfs nadelig uitpakken voor de woningeigenaar. Daarom heeft NHG nieuwe criteria opgesteld waar een erfpacht- of kortingsconstructie aan moet voldoen in combinatie met NHG.

Het concept 'erfpacht' is eeuwenoud, maar de laatste jaren zijn er allerlei verschillende erfpachtconstructies ontstaan, met ieder hun eigen voorwaarden. Op dit moment worden er jaarlijks ongeveer 15.000 hypotheekaanvragen gedaan met erfpacht (bron HDN). Binnen de portefeuille van NHG zijn dit 3600 hypotheken. Dit is ongeveer 3% van het totaal aantal hypotheken met NHG.

Huidige constructies niet in iedere situatie verantwoord

Erfpacht- en kortingsconstructies worden voor consumenten met goede bedoelingen opgezet, maar zijn vaak complex. De mogelijke financiële gevolgen in de toekomst zijn niet altijd te voorzien. Zo kunnen woningeigenaren bijvoorbeeld te maken krijgen met een sterke stijging van lasten. Dit komt bijvoorbeeld voor bij constructies die gericht zijn op speciale doelgroepen, zoals starters. Aanbieders van deze constructies stellen voorwaarden aan starters om gebruik te mogen maken van de regeling. Een van de voorwaarden kan zijn dat er meer canon betaald moet worden als iemand meer gaat verdienen. Starters kunnen hierdoor geconfronteerd worden met hoge kosten als zij een relatief kleine salarisstijging krijgen. Of ze worden verplicht om de grond beetje bij beetje terug te kopen. In de praktijk zien we dat zij soms wel zes keer meer canon kunnen gaan betalen dan het oorspronkelijk bedrag. Als er onvoldoende spaargeld is dan moet een extra hypotheek afgesloten worden om de grond terug te kopen. De kosten die een extra hypotheek met zich meebrengt, zoals advies- en taxatiekosten, zijn al snel buitenproportioneel hoog.

NHG stelt duidelijke criteria op

Erfpacht- en kortingsconstructies staan niet onder toezicht van de AFM. Deze worden namelijk niet gezien als financieel product. NHG vindt het belangrijk dat consumentenbelang voorop staat en heeft richtlijnen opgesteld om aanbieders te helpen om verantwoorde constructies aan te bieden. Zo zijn er duidelijke kaders voor hoe de canon zich mag ontwikkelen. Ook zijn aanbieders voortaan verplicht om bij informatie over een constructie een bijsluiter aan te bieden met begrijpelijke uitleg over de voorwaarden en mogelijke (toekomstige) financiële consequenties.

Overgangsbeleid bestaande constructies

NHG staat financiering met NHG alleen toe als een erfpacht- of kortingsconstructie voldoet aan de nieuwe criteria die wij hiervoor hebben opgesteld. We hanteren een overgangsbeleid voor constructies die in het verleden zijn geaccepteerd. Zij zijn geïnformeerd over de nieuwe criteria en krijgen tot 1 januari 2023 de tijd om hieraan te voldoen om op de lijst met geaccepteerde constructies te blijven staan. Erfpachtconstructies waarbij de erfverpachter een overheidsinstantie is, waren altijd al mogelijk in combinatie met NHG. Dat is niet langer vanzelfsprekend, nieuwe constructies worden voortaan ook getoetst op genoemde criteria. Voor bestaande constructies geldt een overgangsperiode.