De Woonlastenmonitor: Hoe NHG en Miles Research de betaalbaarheid van woonlasten inzichtelijk maken

Op 28 oktober publiceerde NHG de tweede editie van de Woonlastenmonitor: dé tool die inzicht geeft in de betaalbaarheid van woonlasten van huiseigenaren met een hypotheek in Nederland. Wim Graafmans is marktonderzoeker en medeoprichter van Miles Research en sleutelpersoon in de ontwikkeling van de monitor. Hij deelt in dit interview meer over zijn rol in de totstandkoming van deze unieke tool.

Naar de Woonlastenmonitor

Hoi Wim, wie ben jij en wat is Miles Research? 

“Mijn naam is Wim Graafmans en ik ben eigenlijk mijn hele carrière al marktonderzoeker. Jarenlang werkte ik bij GfK, een grote internationale organisatie, waar ik uiteenlopende rollen vervulde: van analist-programmeur tot projectmanager, en later als leidinggevende en accountmanager. In die tijd heb ik veel ervaring opgedaan in de financiële markt en woningmarkt. Zo was ik medeoprichter van de Woningmarktmonitor in samenwerking met het CBS en het toenmalige ministerie van VROM. In 2007 besloot ik mijn eigen onderzoeksbureau te starten: Miles Research. Inmiddels zijn we uitgegroeid tot een team van 20 professionals. Onze kracht ligt in de combinatie van ervaren onderzoekers en jong talent, met een breed scala aan specialismen. We werken flexibel, leveren hoogwaardige onderzoeksoplossingen, en lopen voorop in innovaties zoals AI. Dat maakt ons uniek in de onderzoekswereld.”
 

Marktonderzoek en het ontwikkelen van een monitor is voor jou dus niet nieuw, kun je meer vertellen over het onderzoek dat je voor de Woonlastenmonitor van NHG hebt gedaan?

“Tuurlijk. In de eerste gesprekken met NHG werd al duidelijk dat er een wens was om de data zo gedetailleerd mogelijk te maken – bij voorkeur zelfs op postcodeniveau. Helaas is dat praktisch niet haalbaar, vanwege de enorme hoeveelheid data en kosten die daarbij komen kijken. Daarom hebben we gekozen voor een regionaal gespreide opzet, waarbij we uitspraken kunnen doen over elke provincie en grote steden zoals de G45-steden (de 45 grootste gemeenten van Nederland)."

"We hebben een representatieve steekproef getrokken van woningbezitters in Nederland via een grootschalig consumentenpanel. Daarbij hebben we rekening gehouden met factoren zoals provinciale spreiding en de verhouding tussen stedelijke en niet-stedelijke gebieden. Elk kwartaal verzamelen we minimaal 2400 compleet ingevulde vragenlijsten, verdeeld over 200 respondenten per provincie. Om representativiteit te waarborgen, wegen we de steekproef op basis van de Gouden Standaard, die is gebaseerd op CBS-gegevens.”

“Aan de andere kant valt het ook op dat mensen een sterke betalingsmoraal hebben. Ze kiezen er eerder voor om op andere uitgaven te bezuinigen, zoals abonnementen of uit eten gaan, dan dat ze hun hypotheek niet betalen."

Zijn er uitdagingen geweest tijdens het onderzoek? 

“Jazeker. Een belangrijke uitdaging was het formuleren van een goede vragenlijst. In de beginfase hebben we meerdere iteraties doorlopen, waaronder een pilotonderzoek. Op basis van de resultaten hebben we de vragenlijst aangepast. Daarnaast moesten we goed afstemmen hoe we achterstanden meten. NHG beschikt zelf over veel data hierover, en in de eerste pilot zagen we afwijkingen. Door de vraagstelling te verfijnen hebben we dit nu goed afgestemd. Een andere uitdaging was het balanceren tussen de gewenste diepgang en de omvang van de vragenlijst. Het moet behapbaar blijven voor respondenten, zeker gezien de afnemende bereidheid om aan lange enquêtes deel te nemen.

Wat zijn volgens jou de meest opvallende bevindingen uit de twee publicaties van de Woonlastenmonitor? 

“Dat er een aanzienlijke groep het zo moeilijk heeft. Zo geeft ongeveer 3% aan veel moeite te hebben om rond te komen. Dat lijkt misschien weinig, maar dat vertaalt zich naar zo’n 125.000 woningbezitters in Nederland. Daarnaast geeft een aanzienlijk deel van de hypotheekbezitters aan dat een financiële tegenvaller ter grootte van hun maandinkomen voor hen problematisch zou zijn. Dat zijn zorgwekkende signalen. Aan de andere kant valt het ook op dat mensen een sterke betalingsmoraal hebben. Ze kiezen er eerder voor om op andere uitgaven te bezuinigen, zoals abonnementen of uit eten gaan, dan dat ze hun hypotheek niet betalen. Deze inzichten kunnen een goede kapstok zijn om toekomstig beleid op te baseren.”

“AI kan ook worden ingezet voor gepersonaliseerde vragenlijsten, waarbij vervolgvragen automatisch worden aangepast op basis van eerdere antwoorden. Voor de monitor zouden we AI bijvoorbeeld kunnen gebruiken om meer kleur en nuance te brengen in de verhalen van respondenten." 

Beleidsmakers is een van de beoogde doelgroepen van de Woonlastenmonitor. Hoe kan de monitor deze groep helpen?

Is dat een logische doorontwikkeling volgens jou?

“Ik zie inderdaad de mogelijkheden om meer open vragen toe te voegen, zodat respondenten hun verhaal beter kunnen delen. Dit kan met behulp van AI, waardoor de antwoorden efficiënter geanalyseerd worden en zelfs tijdens het onderzoek gepersonaliseerde vervolgvraagstellingen mogelijk zijn. Ook zou je de monitor kunnen gebruiken om meer behoeften te peilen, zodat je naast de huidige situatie ook kunt vaststellen wat woningbezitters nodig hebben om hun woonlasten beter te dragen. Daarnaast is het belangrijk om de monitor flexibel te houden, zodat we kunnen blijven inspelen op nieuwe trends en uitdagingen in de woningmarkt.” 

Je hebt het over AI, hoe kan dat dat voor de monitor worden ingezet? 

“AI speelt al een belangrijke rol in ons onderzoek, waaronder voor de Woonlastenmonitor. Een goed voorbeeld is het analyseren van open antwoorden. Hiermee kunnen we snel en efficiënt inzichten genereren uit grote hoeveelheden tekst. AI kan ook worden ingezet voor gepersonaliseerde vragenlijsten, waarbij vervolgvragen automatisch worden aangepast op basis van eerdere antwoorden. Voor de monitor zouden we AI bijvoorbeeld kunnen gebruiken om meer kleur en nuance te brengen in de verhalen van respondenten.” 

Hoe zie jij op basis van de inzichten uit de monitor de betaalbaarheid van woonlasten zich ontwikkelen? 

“Dat is lastig te voorspellen. Veel hangt af van externe factoren zoals de geopolitieke situatie, de ontwikkeling van de hypotheekrente, en de impact van de klimaatcrisis. Helaas lijkt het waarschijnlijk dat de woonlasten eerder duurder dan goedkoper zullen worden. Als de rente weer gaat dalen, kan dat de betaalbaarheid verbeteren, maar dat zou ook leiden tot stijgende huizenprijzen. Het blijft een complexe balans.” 

Dank je wel, Wim, voor je tijd en het delen van je inzichten.

“Graag gedaan. Het is fijn om bij te kunnen dragen aan een project dat zoveel impact kan hebben.”