Berekening maximale lening bij EBV

De afgelopen periode hebben wij veel vragen ontvangen over de interpretatie van de verruimde LTV-norm in geval van Energiebesparende  Voorzieningen (EBV). Hoe bereken je de maximale lening op basis van LTV bij toepassing van EBV? Op ons verzoek heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) op dit punt nu de benodigde helderheid verschaft.

Uitgangspunt Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet

In 2018 is in Nederland de maximale hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning (LTV) 100%. Wanneer ook geïnvesteerd wordt in EBV, is de maximale LTV 106%. Dat geldt ook voor leningen met NHG.

Uitgangspunt van de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet (TRHK) 2018 is dat de additionele leenruimte volledig moet worden besteed aan de EBV. Dit betekent dat boven 100% van de marktwaarde alleen de kosten van de EBV mogen worden meegefinancierd. Dus niet ook nog eens de waardevermeerdering door EBV. Als absoluut maximum van de lening, in geval van EBV, geldt een bedrag van 106% van de waarde van de woning na verbouwing.

Met welke marktwaardes moet ik rekenen?

Wordt er alleen geïnvesteerd in EBV? Dan is de marktwaarde van de woning, voordat de EBV zijn gerealiseerd, gelijk aan de marktwaarde vóór de verbouwing.

• De maximale lening is in dat geval: 100% van de marktwaarde woning vóór verbouwing plus de gegeven EBV-kosten.
• Dit bedrag mag niet hoger zijn dan 106% van de marktwaarde ná verbouwing.

Is er sprake van een combinatie van EBV en een andere kwaliteitsverbetering?

• De maximale lening is dan: 100% van de marktwaarde woning (exclusief waardevermeerdering door EBV, inclusief waardevermeerdering door andere kwaliteitsverbetering) plus de EBV-kosten.
• Dit bedrag mag niet hoger zijn dan 106% van de marktwaarde na verbouwing (inclusief waardevermeerdering door zowel EBV als andere kwaliteitsverbetering)

Praktijk: waardevermeerdering naar rato kosten

In de praktijk maakt de taxateur meestal geen onderscheid in waardevermeerdering als gevolg van EBV of andere kwaliteitsverbetering. De AFM geeft aan dat in die gevallen de marktwaarde, exclusief waardevermeerdering door EBV, inclusief waardevermeerdering door andere kwaliteitsverbetering, berekend moet worden. Hierbij wordt de waardevermeerdering door EBV berekend op basis van de volgende aanname: investeringen in EBV dragen in gelijke mate bij (naar rato van kosten) aan de waardevermeerdering van de woning als investeringen in andere kwaliteitsverbeteringen.

Rekenvoorbeelden

Dit is nader uitgewerkt aan de hand van rekenvoorbeelden op www.nhg.nl/V-N/Veelgestelde-vragen/Berekeningen-EBV. Ook de kostengrenstool 2018 is aangepast, zodat de juiste marktwaarde indien nodig ook berekend kan worden. De online NHG toets wordt in februari geactualiseerd.
 
We hopen dat de toelichtingen ertoe bijdragen dat de mogelijkheden voor aanvullende hypothecaire financiering voor woningverduurzaming meer gebruikt worden.