Voorwaarden en normen 2026

We voeren een wijziging in de Voorwaarden en normen door in de definities van de AOW- en pensioengerechtigde leeftijd. In de Trhk is het begrip ‘AOW-gerechtigde leeftijd’ vervangen door ‘pensioengerechtigde leeftijd’. Dat leidde tot verwarring omdat wij tot op heden de term pensioengerechtigde leeftijd hanteerden voor de ingangsdatum van het pensioen. We maken dit nu duidelijker door in de Voorwaarden en normen te verwijzen naar “de datum waarop het pensioen ingaat” in plaats van de term ‘pensioengerechtigde leeftijd’ te gebruiken. Daarnaast beschrijven we expliciet wat we onder de AOW-leeftijd verstaan. 

We versoepelen de mogelijkheid om inkomen mee te toetsen vanaf de AOW-leeftijd. Tot nu toe mochten geldverstrekkers bij het inkomen vanaf de AOW-datum uitsluitend inkomsten uit AOW, pensioen of lijfrente meenemen. In de nieuwe Voorwaarden en normen versoepelen we dit. Als het pensioen later ingaat dan het moment waarop de consument de AOW-leeftijd bereikt kan er tijdelijk een te laag toetsinkomen zijn tussen de AOW- en pensioendatum. Dan mag je voortaan beoordelen of dit verschil verantwoord opgevangen kan worden, bijvoorbeeld met ander aantoonbaar inkomen, zoals loon of inkomsten uit een onderneming. 

Deze verruiming geldt uitsluitend voor de periode vanaf de AOW-leeftijd tot de wettelijke pensioenrichtleeftijd van 68 jaar. De aanleiding van deze verruiming is dat de huidige regels in de praktijk onvoldoende werkbaar bleken voor consumenten die nog gedeeltelijk werken of tijdelijk minder inkomen hebben in deze overgangsperiode. 

De toetsing van de betaalbaarheid rond de pensioenleeftijd wordt soepeler en realistischer. Hierdoor kunnen meer klanten verantwoord een hypotheek met NHG behouden of afsluiten, ook als hun inkomen tijdelijk lager ligt in de periode tussen AOW en pensioen. 

Bij onze regels in het kader van ontslag uit de hoofdelijk aansprakelijkheid (OHA)  verwijzen we vanaf 2026 niet meer naar alle acceptatieregels uit C.6. Een van die regels is namelijk dat de lening maximaal 100% van de marktwaarde van de woning mag zijn. Deze regel is niet van toepassing bij OHA. Tenminste, zolang er geen sprake is van een verhoging of het vergroten van een aflossingsvrij gedeelte. In die gevallen is er dus geen verplichte check op LTV en vereisen wij geen actuele waardebepaling.  

We passen de regels aan voor tijdelijke verhuur van een woning met NHG. Tot nu toe gold een maximale verhuurtermijn van drie jaar, met slechts beperkte verlengingsmogelijkheden. Vanaf 2026 vervalt deze vaste termijn: tijdelijke verhuur blijft ook na drie jaar toegestaan zolang de consument aantoonbaar op een andere locatie werkt. 

De verhuur moet plaatsvinden op grond van een ‘diplomatenclausule’, waarbij het eerste huurcontract maximaal drie jaar mag duren. Na afloop mag het contract echter meerdere keren met maximaal een jaar worden verlengd. Er moet te allen tijde sprake blijven van tijdelijke verhuur en de diplomatenclausule moet zijn opgenomen ook in de verlenging van het contract.  

Tot nu toe sloten de regels in de Voorwaarden en normen, de toetssoftware van NHG en de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk) niet altijd goed op elkaar aan bij leningdelen met een gekoppeld opbouwproduct of een aflossingsvrij deel en een kortere resterende looptijd dan 30 jaar.  

Daarom brengt NHG de Voorwaarden en normen en de toetssoftware per 2026 volledig in lijn met de Trhk. De berekening van de financieringslast verloopt voortaan in drie stappen: 

1. Op basis van de hoofdsom en de werkelijke (restant) looptijd. 

2. Op basis van de hoofdsom minus de opgebouwde waarde en de werkelijke (restant) looptijd. 

3. Op basis van de hoofdsom en een fictieve looptijd van 30 jaar. 

De NHG-toets zal deze drie stappen volgordelijk uitvoeren, waarbij alleen naar de volgende stap wordt gegaan als de vorige tot een afwijzing leidt. Als stap 3 nodig is, dan wordt ook de gewogen gemiddelde rente over 30 jaar bepaald. 

Onze regels over het vrijgeven van opgebouwde waarde in een opbouwproduct zijn niet altijd duidelijk en soms onnodig beperkend. Vanaf 2026 wordt dit verduidelijkt en versoepeld: de geldverstrekker mag een gekoppeld opbouwproduct vrijgeven tijdens regulier beheer, bij hoofdelijk ontslag en bij oversluiten. 

Het uitgangspunt blijft dat de opgebouwde waarde bedoeld is voor aflossing van de lening. Maar, is het verantwoord én in het belang van de consument om het opbouwproduct vrij te geven? Dan mag dat. Als de geldverstrekker besluit het opbouwproduct vrij te geven en de lening gedeeltelijk aflossingsvrij te maken, gelden daarvoor de gebruikelijke NHG-regels. 

De woningmarkt verandert snel. Nieuwe woningtypen zoals tiny houses, drijvende woningen en flexwoningen worden steeds gangbaarder. Deze spelen in op actuele thema’s zoals duurzaamheid, betaalbaarheid en veranderende woonwensen. Om beter aan te sluiten bij deze ontwikkelingen, hanteren we vanaf 2026 een vernieuwde woningdefinitie en één uniforme NHG-grens voor alle woningtypen. Zo wordt NHG toegankelijker voor meer mensen.  

Met de vernieuwde definitie is duidelijk vastgelegd voor welke woningen NHG wel of niet mogelijk is. Zo is expliciet vastgelegd dat ook drijvende woningen in aanmerking komen. Wel stellen we extra eisen aan woningen met specifieke risico's. Bijvoorbeeld een verzekering die beschermt tegen zinkschade bij drijvende woningen.  

Daarnaast schaffen we de aparte NHG-grens voor woonwagens af. Daarmee krijgen alle woningtypen dezelfde toegang tot NHG. Het resultaat: meer duidelijkheid, gelijke kansen en meer ruimte voor vernieuwende woningtypen.  

Tot nu toe moest een bestaande lening met NHG tijdens de verkoop van de oude woning blijven voldoen aan de normale aflossingsverplichting. Vanaf 2026 mag de lening op de oude woning tijdelijk volledig aflossingsvrij worden gemaakt, zolang de consument twee woningen heeft en de intentie heeft om te verhuizen. De oude lening mag aflossingsvrij blijven zolang beide woningen fiscaal als ‘eigen woning’ worden aangemerkt — dus maximaal het lopende kalenderjaar plus de drie daaropvolgende jaren. 

Vanaf 2026 hoef je als geldverstrekker geen rekening meer te houden met stijging van de erfpacht door indexatie binnen 12 maanden. Die indexatie wordt vaak gecompenseerd door stijging van inkomen in dezelfde periode. Wel moet er rekening worden gehouden met een nieuw ingaande erfpacht of herziening van de erfpacht binnen 12 maanden. Is de hoogte nog niet bekend? Maak dan een redelijke inschatting van de te verwachten erfpachtcanon.  

We voeren per 1 januari 2026 een aantal kleine wijzigingen door in de Voorwaarden en normen. Deze verbeteren de leesbaarheid, corrigeren onbedoelde fouten en zorgen voor meer duidelijkheid, zonder dat ze het beleid of de betekenis van regels veranderen.