In deze periode dient de restschuld te worden geparkeerd. Om de toegankelijkheid van de regeling niet te beperken stelt NHG geen voorwaarden aan de manier waarop de restschuld wordt geparkeerd. Het kan wel zijn dat een geldverstrekker hiervoor bepaalde voorwaarden hanteert.

Wanneer de klant al een lening met NHG heeft, dan is de marktwaarde geen belemmering voor de verstrekking. Dit is bij zowel oversluiten als verhogen van een lening met NHG van toepassing.

Indien een klant nog geen NHG heeft, maar wel naar NHG wenst over te sluiten, dan mag de marktwaarde van de woning niet hoger zijn dan de NHG-grens.

De NHG-grens voor 2024 voor woningen zonder Energie Besparende Voorzieningen wordt in drie stappen berekend:

• Stap 1: bereken het (ongewogen) gemiddelde van de maandelijkse gemiddelde verkoopprijzen in de periode van 27 maanden, dus voor 2024 vanaf mei 2021 tot en met augustus 2023.
• Stap 2: verhoog het in stap 1 berekende bedrag met 5 procent van dit bedrag.
• Stap 3: rond het in stap 2 berekende bedrag af op het dichtstbijzijnde bedrag dat deelbaar is door vijfduizend euro.

De NHG-grens voor woningen met EBV wordt als volgt berekend:
• Stap 4: verhoog het in stap 3 berekende bedrag met 6 procent van dit bedrag.

Dit kan nog steeds en is opgenomen in Norm C.2.5.4.
Oversluiten zonder toets op inkomen en onderpand kan dan zolang de nieuwe hoofdsom niet hoger is dan de som van de af te lossen lening met NHG en de bijkomende kosten. De looptijd van de lopende lening met NHG mag niet worden verlengd.

Hoofdsom nieuwe hypotheek (minus evt. opgebouwde waarde welke is ingebracht) – restantschuld oorspronkelijke hypotheek (minus evt. opgebouwde waarde) * de van toepassing zijnde borgtochtprovisie.

Dat klopt inderdaad, de totale som mag niet meer bedragen dan de van toepassing zijnde NHG-grens. 

De wijzigingen uit de ‘Digitalisering Klantreis Beheer’ nemen we op in de Voorwaarden & Normen en in de Gedragslijn Intensief Beheer, omdat we als NHG vinden dat deze digitaliseringslag in het belang van de consument gemaakt dient te worden.
Wel houden we rekening met de (interne) uitdagingen van geldverstrekkers rondom de implementatie. Daarom maken we per geldverstrekker afspraken over wanneer de desbetreffende geldverstrekker over gaat op deze ‘digitale’ manier van werken.

NHG gaat bij het beoordelen van de koopsom uit van de koopprijs exclusief de roerende zaken. Indien de geldverstrekker het bedrag dat voor de roerende zaken betaald wordt als realistisch beoordeelt, dan is NHG mogelijk. Zo niet, dan kan de NHG-grens worden overschreden en is NHG wellicht niet mogelijk

Ja, de niet -NHG lening oversluiten naar NHG en tegelijk verbouwen (EBV) is mogelijk. Let wel op, zowel de totale kosten van de oversluiting als de marktwaarde na verbouwing mogen niet hoger zijn dan de geldende NHG-grens. Zie hiervoor Voorwaarden en normen, C.2.6.

Om bij te dragen aan een gezondere woningmarkt en prijsontwikkelingen niet te versterken, pasten we begin 2021 een nieuwe NHG-grens methodiek toe.

Met de methodiek nemen wij de gemiddelde woningwaarde van de afgelopen 27 maanden, met een correctie van +5% om de woningwaardestijging van het komende jaar iets te compenseren. Daardoor groeit de NHG-grens met de markt mee zonder dat NHG de trend zet.

De NHG-grens neemt in 2024 toe tot € 435.000 euro, een stijging van € 30.000 ten opzichte van de huidige grens van € 405.000. Voor mensen die de woning willen verduurzamen is extra leenruimte beschikbaar. Met Energie Besparende Voorzieningen wordt de NHG-grens in 2024 € 461.100. De gemiddelde woningwaarde in Nederland was € 422.000 in 2023 (CBS). De NHG-grens van 2024 ligt daar dus iets boven.

Het is altijd goed om te bekijken of huidige processen efficiënter kunnen en dat kan door de technologische verbeteringen. Tijdens de vorige financiële crisis hebben vanwege de grote aantallen in (intensief) beheer gemerkt dat er zowel bij de geldverstrekker als NHG enorme achterstanden zijn ontstaan vanwege arbeidsintensieve processen.
Door de Digitalisering Klantreis Beheer komen arbeidsintensieve handelingen te vervallen, waardoor bij een volgende financiële crisis de consument sneller en beter geholpen kan worden.

De klant kan dit zelf terugvinden in zijn hypotheekofferte of leningsovereenkomst. Soms staat dit ook in de hypotheekakte. Of dit kan bij de oorspronkelijke geldverstrekker worden opgevraagd.

De datum van het bindend aanbod is leidend voor NHG. Indien het bindend aanbod van de geldverstrekker is uitgebracht na 1 januari van een bepaald jaar, dan gelden ook de Voorwaarden en normen van het jaar van het bindende aanbod. Ditzelfde geldt ook voor de NHG-grens.  
Dit kan betekenen dat een nieuwe NHG-grens geldt voor een woning die je voor 1 januari hebt gekocht, omdat het bindend aanbod na 1 januari is uitgebracht

Het uitgangspunt voor de provisie is dat deze zo hoog moet als nodig en zo laag mogelijk als het kan. Voor NHG staat de consument voorop en daarom houden wij de provisie graag zo laag mogelijk. Ook willen wij graag een borgtochtprovisie die onafhankelijker is van schommelingen op de woningmarkt.

Dit betekent dat de hoogte ervan in economisch gunstige en ongunstige tijden zo min mogelijk varieert. Dit is belangrijk om te voorkomen, dat we opeens moeten bijstellen. Forse premieverhoging in ongunstige tijden kan de markt afremmen, terwijl forse premieverlaging in gunstige tijden de woningwaarden verder opjaagt.

Voor NHG is het laagste van de koopsom of de getaxeerde marktwaarde leidend. Indien het laagste bedrag van die twee dus lager of gelijk aan de NHG-grens is, is NHG mogelijk. Bijkomende kosten moeten dan wel uit eigen middelen betaald kunnen worden en kunnen dus niet gefinancierd worden.

De nieuwe NHG-grens neemt in 2024 toe tot €435.000 euro, een stijging van €30.000 ten opzichte van de 2023 grens van €405.000.

Voor mensen die de woning willen verduurzamen is extra leenruimte beschikbaar. Met Energie Besparende Voorzieningen is de NHG-grens in 2024 €461.100. 

Zowel de borgtochtprovisie – het eenmalige bedrag dat iemand voor een hypotheek met NHG betaalt - als de NHG-grens wordt jaarlijks opnieuw bepaald met de afgesproken methodiek.

Bij een oversluiting van NHG naar NHG naar een andere geldverstrekker wordt een volledig nieuwe borgstelling afgegeven op de lening. Bij een oversluiting bij dezelfde geldverstrekker blijft de oorspronkelijke borgstellingsovereenkomst van kracht voor de bestaande lening.

De hardheidsclausule kan via een vast formulier worden aangevraagd.

NHG staat het gebruik van brondata toe. Let op; nog niet iedere geldverstrekker werkt met brondata. Ook zijn nog niet alle documenten door brondata te vervangen. Informeer daarom bij de geldverstrekker of de geldverstrekker met brondata werkt en welke bronnen in welke situatie worden geaccepteerd. NHG volgt op het gebied van brondata het beleid van de geldverstrekker, zolang aan Artikel A.8.4 uit de Voorwaarden en normen wordt voldaan.

Brondata zijn gegevens die rechtstreeks ontsloten worden uit de plek waar de originele informatie is opgeslagen, zonder dat deze informatie verder verwerkt hoeft te worden. Met toestemming van de consument kunnen consumentendataleveranciers, zoals bijvoorbeeld Ockto en iWize, de benodigde gegevens voor een hypotheek rechtstreeks uit de bron halen.
Voorbeelden van beschikbare bronnen zijn mijnoverheid.nl, mijnuwv.nl en mijnpensioenoverzicht.nl. Als de consument bijvoorbeeld al een hypothecaire lening heeft bij de geldverstrekker, dan kan de informatie over de lening als brondata worden gezien. De geldverstrekker hoeft om de data uit haar eigen systemen te gebruiken geen gebruik te maken van een consumentendataleverancier.

Consumentendataleveranciers zijn partijen die informatie, vaak door middel van een app, uit een bron halen. De bekendste voorbeelden van dit moment zijn Ockto en iWize. Geldverstrekkers mogen zelf bepalen met welke consumentendataleveranciers zij samenwerken. NHG volgt het beleid van de geldverstrekker. Informeer daarom als adviseur naar welke geldverstrekker met welke consumentendataleverancier(s) samenwerkt.

Door technologische ontwikkelingen wordt steeds meer mogelijk. NHG hoopt door het toestaan van brondata innovatie verder te stimuleren. Wij geloven namelijk dat het aanvragen van een hypotheek een stuk makkelijker, sneller en minder stressvol kan voor zowel de consument, adviseur als geldverstrekker.
Niemand wordt bijvoorbeeld vrolijk van het opvragen en verzamelen van fysieke documenten en pdf-bestanden. Daarnaast kunnen wij door deze ontwikkeling in de toekomst onze processen efficiënter inrichten.

NHG heeft nauwelijks tot geen effect op de woningprijzen. Toch hopen wij dat de NHG-grens bijdraagt aan het betaalbaar houden van een eigen woning. Daarom hebben wij de NHG-grensmethodiek in 2023 vastgesteld voor de komende 5 jaren, waarna wij het opnieuw gaan evalueren. Tot die tijd bepalen de NHG-grens op een gemiddelde van 27 maanden en een correctie van +5% afgerond op het dichtstbijzijnde € 5.000.

De nieuwe NHG-grens neemt in 2025 toe tot €450.000, een stijging van € 15.000 euro ten opzichte van de 2024 NHG-grens van € 435.000.

Voor mensen die de woning willen verduurzamen is extra leenruimte beschikbaar. Met Energie Besparende Voorzieningen is de NHG-grens in 2025 €477.000. 
Voor woonwagens geldt een andere systematiek. De NHG-grens voor woonwagens wordt in 2025 verhoogd van €166.000 naar  €172.000. Inclusief Energie Besparende Voorzieningen stijgt deze naar €182.320.

Ook de borgtochtprovisie verandert. Deze gaat vanaf 1 januari 2025 omlaag van 0,6% naar 0,4% van het totale hypotheekbedrag. De verlaging van de provisie betekent dat, op een aankoopbedrag van € 450.000 (NHG-grens 2025), de afdracht voor de consument daalt van €2.700 naar €1.800.

Wanneer een consument samenwoont, dan mag er geen rekening gehouden worden met de verruiming voor alleenstaanden. Het maakt hierbij dus niet uit of de persoon waarmee de consument samenwoont eigenaar en/of schuldenaar is op de hypotheek.

Wanneer bij de aanvrager van een geldlening de hypotheekrenteaftrek geheel of gedeeltelijk binnen 10 jaar na datum bindend aanbod vervalt.

Uiteraard dient de adviseur op basis van zijn of haar zorgplicht ook met het vervallen van renteaftrek na deze termijn rekening te houden.

Wanneer bij de aanvrager van een hypotheek de hypotheekrenteaftrek geheel of gedeeltelijk binnen 10 jaar na datum bindend aanbod vervalt, dan dient voor NHG het leningdeel vanaf het moment van vervallen van de hypotheekrenteaftrek te worden getoetst als een box 3 leningdeel. Uiteraard dient de adviseur op basis van zijn of haar zorgplicht ook met het vervallen van renteaftrek na deze termijn rekening te houden.

NHG stelt hieraan geen formele eisen. Het is aan hypotheekadviseur en geldverstrekker om samen met de klant de resterende duur van het recht op hypotheekrenteaftrek te inventariseren en vast te leggen.
Voorbeeld: indien een aanvrager sinds 1 januari 2001 in het bezit was van een eigen woning, dan is het aannemelijk dat de resterende duur van het recht op hypotheekrenteaftrek geheel of gedeeltelijk binnen 10 jaar afloopt.

Er ontstaat feitelijk een extra toetsmoment, net zoals bij de methode die wordt gehanteerd als een schuldenaar een verminderd inkomen ontvangt binnen 10 jaar, bijvoorbeeld bij bereiken van de AOW-leeftijd.

Bij verlaagd inkomen door bijvoorbeeld AOW wordt de maximale financieringslast naar beneden bijgesteld. Bij vervallen hypotheekrenteaftrek wordt de financieringslast fictief gecorrigeerd aan de hand van de woonquotes voor niet-aftrekbare hypotheekrente.

Vanaf 1 juli 2021 geldt dat bij verlies van hypotheekrenteaftrek binnen 10 jaar na datum bindend aanbod voor NHG rekening gehouden dient te worden met de gevolgen hiervan voor de financieringslast van de hypotheek.

Wanneer de hypotheekrenteaftrek binnen 10 jaar na datum bindend aanbod vervalt, dan wordt een lening(deel) vanaf het moment van vervallen van de hypotheekrenteaftrek getoetst in box 3.

Op dit moment is het nog niet mogelijk in verband met technische beperkingen om hiermee rekening te houden. De mogelijkheid wordt binnen enkele maanden toegevoegd en wordt vanaf dat moment ook verplicht.

Uiteraard dient de adviseur op basis van zijn of haar zorgplicht ook met het vervallen van renteaftrek rekening te houden.

Als je het recht op hypotheekrenteaftrek verliest, dan kan dat gevolgen hebben voor de betaalbaarheid van de hypotheek. Om te waarborgen dat de gevraagde lening betaalbaar is en blijft, vindt NHG het belangrijk dat hiermee rekening gehouden wordt.

Voor het berekenen van de last van de DUO-studieschuld dien je uit te gaan van de actuele maandlast. Deze moet je omrekenen naar een bruto bedrag volgens de tabel uit de THRK. Het rentepercentage dat je moet gebruiken hangt af van de hypotheekrente. Lees meer op de website van de overheid: https://wetten.overheid.nl/BWBR0032503/2024-01-01

NHG is gevestigd in het WTC-gebouw aan het Jaarbeursplein in Utrecht. Het gebouw heeft een ideale ligging met ruime parkeergarage en fietsenstalling. Het is op slechts een steenworp afstand van het NS-station en de sfeervolle binnenstad van Utrecht. Bezoekadres: WTC, Stadsplateau 13, 3521 AZ Utrecht.

Ja, dat kan bij NHG. Mail je open sollicitatie naar recruitment@nhg.nl, dan kijkt onze hr-afdeling samen met jou welke mogelijkheden er zijn.

NHG hanteert de privacywetgeving gedurende jouw sollicitatie en carrière. Als je solliciteert op een vacature dan zal NHG jouw ingevulde gegevens met jouw toestemming verzamelen. Je persoonsgegevens worden door ons bewaard gedurende een periode van 4 weken na het einde van de sollicitatieprocedure. Met toestemming van jou kan deze periode verlengd worden tot een jaar. Wil je hier meer over weten? Klik hier.

Binnen NHG streven we naar een veilige en open werkomgeving waar medewerkers zich gerespecteerd en gewaardeerd voelen en waarin iedereen gelijke kansen heeft. We willen een organisatie zijn waarin medewerkers met diverse achtergronden en overtuigingen zichzelf kunnen zijn en de ruimte en erkenning krijgen om hun talenten in te zetten.

Ja dat kan. Een verzoek tot een betaling verwachte verlies mag later worden ingediend (als langer dan 20 maanden sprake is van een wanbetaling).

In deel B van de Voorwaarden en normen staan alle regels voor de Betaling verwachte verlies.

NHG betaalt doorgaans veel sneller. De termijn van 1 maand zal daarom ruim voldoende zijn.

In deel B van de Voorwaarden en normen staan alle regels voor de Betaling verwachte verlies.

Voor de bestaande borgstelling van NHG verandert er niets. Bij aangaan van de lening is vastgelegd wie hoofdelijk aansprakelijk is voor de lening, alleen deze klant heeft NHG.

De bijkomende partner moet ‘door vermelding op de lening’ hoofdelijk aansprakelijk worden voor de lening als deze in aanmerking wil komen voor de NHG – en dus aanspraak wil maken op de mogelijkheden van woningbehoud en/of kwijtschelding.

In een aantal situaties is het mogelijk om met een tijdelijke verblijfsvergunning in aanmerking te komen voor NHG. Op de website van de Immigratie- en Naturalisatie Dienst (IND) kan je via https://ind.nl/Paginas/Tijdelijke-en-niet-tijdelijke-verblijfsdoelen.aspx zien of de omschrijving op de achterkant van de verblijfsvergunning een tijdelijk dan wel niet-tijdelijk verblijfsdoel betreft.

Wanneer het inkomen benodigd is voor het verkrijgen van de lening, dan is een verblijfsvergunning met een niet-tijdelijk doel verplicht. Wanneer het inkomen niet benodigd is of er is geen inkomen, is een tijdelijke verblijfsvergunning ongeacht het verblijfsdoel voldoende voor het verkrijgen van NHG.

Voor NHG zijn alle van toepassing zijnde echtscheidingsstukken nodig. Indien nodig kan de klant de echtscheidingsstukken bij de rechtbank opvragen.

Wanneer een echtscheiding langer dan 12 jaar geleden heeft plaatsgevonden, is ook een recent afschrift uit de burgerlijke stand samen met de meest recente belastingaangifte voldoende om te bepalen of er mogelijk nog sprake is van alimentatieplicht. Deze klanten hoeven dan geen beschikking of convenant meer op te nemen in het hypotheekdossier.

Als uit de lijst van de IND niet op te maken valt of er sprake is van een ‘niet-tijdelijk verblijfsdoel’ dan is het aan de geldverstrekker/adviseur om bij twijfel navraag te doen bij de IND. Als de IND bevestigt dat het om een ‘niet-tijdelijk verblijfsdoel’ gaat, dan volgt NHG de IND. 

Bij het oversluiten of verhoging van de lening moeten, als de woning gemeenschappelijk in eigendom is, beiden klanten voor NHG aansprakelijk worden voor de lening. De bijkomende partner kan alleen buiten beschouwing worden gelaten als de woning geen gemeenschappelijk eigendom is.

Bij een verhoging van de lening is het ook mogelijk de bestaande lening ongewijzigd door te laten lopen en de partner mee te laten tekenen voor de verhoging. In dat geval valt de bijgekomen partner alleen voor de verhoging onder NHG, omdat deze bij de aanvullende lening als schuldenaar is opgenomen.

De bijkomende klant wordt alleen eigenaar van de woning als de woning in de gemeenschap van goederen valt.

Bij een huwelijk voor 2018 is geregeld dat er een gemeenschap van goederen is, als hiervan niet is afgeweken met huwelijkse voorwaarden. De bijkomende klant is bij een gemeenschap van goederen dan mede-eigenaar. De woning staat echter niet in het kadaster op naam van de bijkomende partner. De bijkomende partner is dan niet bestuursbevoegd. Zijn er wel huwelijkse voorwaarden opgesteld met bijvoorbeeld koude uitsluiting, dan is de bijgekomen partner geen eigenaar.

Vanaf 2018 is de wet aangepast en valt privévermogen bij het aangaan van het huwelijk niet meer automatisch in de gemeenschap van goederen. Een woning die voor het huwelijk eigendom was van één klant, blijft dan ook eigendom van deze klant, tenzij de klanten bij huwelijkse voorwaarden hebben geregeld dat de woning wel in de gemeenschap van goederen valt. Klanten die willen aantonen dat de woning (op één naam in het kadaster) gemeenschappelijk is geworden, zullen dit bijvoorbeeld kunnen onderbouwen door overlegging van de huwelijkse voorwaarden. Uit deze huwelijke voorwaarden zal dan moeten volgen dat er gekozen is voor een algehele gemeenschap van goederen.

NHG kijkt naar de wettelijke AOW leeftijd.

Een scheiding van tafel en bed behandelt NHG hetzelfde als een echtscheiding. Wel geldt als eis dat de scheiding van tafel en bed moet zijn ingeschreven in het Huwelijksgoederenregister.

Ja, NHG staat birdnesting toe na relatiebeëindiging. Beiden partners blijven eigenaar en bewoner van de woning en zijn beiden aansprakelijk voor de lening met NHG. De geldverstrekker beoordeelt of birdnesting mogelijk is in combinatie met de lening met NHG.

Birdnesting is een bijzondere vorm van co-ouderschap. NHG verstaat onder birdnesting dat beide ouders die uit elkaar zijn gegaan of zijn gescheiden en die gezamenlijk een lening met NHG hebben ervoor kiezen om de gezamenlijke woning niet te verkopen. Beide ouders blijven eigenaar en bewoner van de woning en wonen er afwisselend in. Er mag geen sprake zijn van verhuur van de woning met NHG bij birdnesting, ook niet aan de (ex)-partner.

Nee, starters kunnen onder NHG niet aflossingsvrij lenen. Zij vallen immers niet onder het overgangsrecht. Zonder geldig overgangsrecht is het niet mogelijk om (geheel of gedeeltelijk) aflossingsvrij te lenen onder NHG.

Ja, het is mogelijk om tegelijk met het overnemen van de SVn Starterslening de lening te verhogen voor kwaliteitsverbetering of om de woning energiezuiniger te maken. Zie hiervoor Voorwaarden en normen, D.3.1.

Meer informatie over wat NHG voor senioren doet lees je hier.

NHG is alleen mogelijk als het gehele pand voor eigen gebruik aangewend gaat worden en er sprake is van een algehele woonbestemming voor het hele pand. Een gedoogbeleid om er te mogen wonen is niet voldoende.

Er zijn meerdere mogelijkheden voor het oversluiten van niet-NHG naar NHG waar verbouwen er één van is. In D.2 in de Voorwaarden en normen lees je voor welke doelen de consument de lening mag oversluiten.

Nee, dat is niet toegestaan. In deel D.2.2 lees je welke kosten je in de nieuwe lening mag meenemen.

De opgebouwde waarde dient bij oversluiten verplicht afgelost te worden op de lening. Ga je verhuizen dan dient een krediet uiterlijk bij het passeren van de lening afgelost te zijn. Beoordeling en acceptatie van het aflossen van een krediet met een opgebouwde waarde of ander vermogen ligt in dat geval bij de geldverstrekker.

Een hypotheek met NHG is niet mogelijk voor consumptieve bestedingsdoelen die leiden tot een box 3 lening. Evenmin is het mogelijk om consumptieve leningen, welke niet aan de woning besteed zijn en daardoor fiscaal in box 3 vallen, onder NHG te (her)financieren.

Desondanks is een hypotheek met NHG in bepaalde situaties mogelijk, ook als de lening of een deel daarvan in box 3 valt. Enkele voorbeelden:

• Een bestaande hypotheek waarvan een gedeelte in box 3 valt, kan naar NHG worden overgesloten;
• Wanneer de eigenwoningreserve bij verkoop van een onderpand geheel of gedeeltelijk niet wordt ingebracht en dit tot een box 3 deel leidt in de NHG hypotheek;
• Wanneer er voor de herfinanciering van de NHG lening kosten gemaakt worden (zoals boete), dan kan hiervan een gedeelte in box 3 gefinancierd worden.

Wel dient het box 3 gedeelte als niet-aftrekbaar leningdeel getoetst te worden en dient er tenminste annuïtair afgelost te worden.

Nee dit is niet mogelijk. Een aanvullende lening kan alleen gebruikt worden voor kwaliteitsverbetering, uitkoop van ex-partner of erfgenamen of het vergroten van het eigendom of afkoop van erfpachtcanon. De enige uitzondering is het overnemen van een starterslening.

Ja, dat is toegestaan als de garagebox fiscaal als onderdeel van de eigenwoning gezien kan worden. Let er wel op dat de garagebox hypothecair mee verbonden wordt. De aankoop van de garagebox valt onder ‘kwaliteitsverbetering’.

Heeft de consument al een lening met of zonder NHG bij jou? Dan mag je deze consument een aanvullende lening met NHG verstrekken voor dezelfde woning. In deel D.3 van de Voorwaarden en normen lees je voor welke doelen je een lening mag verhogen en welke kosten je in de aanvullende lening mag meenemen.

Ja, dat klopt. Onder NHG is het alleen toegestaan om aflossingsvrij te verstrekken als er sprake is van een bestaande eigenwoningschuld conform de wet IB 2010 Artikel 10bis.1.

Wanneer er sprake is van een nul uren contract met vast dienstverband stel je het brutosalaris op nul. Het inkomen kan namelijk worden opgenomen als overwerk of meer gewerkte uren met voetnoot 4. 

Dan kan je uitgaan van het gemiddelde van de afgelopen 3 jaar, je kan gebruik maken van de Inkomensbepaling loondienst of de Arbeidsmarktscan. In dit geval kan het inkomen op de werkgeversverklaring op grond van Voorwaarden en normen C.7.7 slechts voor bepaalde tijd worden meegenomen in de toetsing en dus niet voor de volledige looptijd van de lening.

Hoe en of je dit inkomen mee kan nemen, kan je terugvinden in het document bijzondere inkomens. Het document vind je hier. 

Alleen als het vakje ‘Ja, voor onbepaalde tijd’ is aangekruist, is sprake van een intentieverklaring in de zin van Voorwaarden en normen C.7.5 en kan het inkomen voor de gehele looptijd van de lening in de toetsing worden betrokken. 

Indien sprake is van Employee Benefit Budget, Individueel Keuze Budget of van een Tijdspaarfonds, dan dienen de losse componenten van het budget te worden gespecificeerd. Alleen de vaste componenten, waar je geen andere (onherroepelijke) keuze voor hebt dan het te laten uitkeren als salaris in geld, mogen meegenomen worden in het toetsinkomen.

Om flexibel budget mee te nemen in het toetsinkomen moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan. Als sprake is van een Employee Benefit Budget, Individueel Keuze Budget of van een Tijdspaarfonds dan moet de werkgever de losse onderdelen van het budget uitsplitsen. Alleen de vaste onderdelen zonder doelbestemming en waar geen andere onvoorwaardelijke keuze voor is dan het te laten uitkeren in geld, behoren tot het toetsinkomen. Deze onvoorwaardelijkheid moet blijken uit de arbeidsovereenkomst. De werkgever geeft dit in de werkgeversverklaring op bij flexibel budget.  

Bovenwettelijke vakantie-uren en ATV dagen/uren behoren niet tot het toetsinkomen.

Nee, dat klopt niet. Je mag inkomen dat wordt verkregen uit alimentatie voor NHG als toetsinkomen meenemen voor de periode dat deze is vastgelegd. 

Ja, dit mag. Als er tussen dit land en Nederland een belastingverdrag ter verrekening van inkomstenbelasting is, mag de aanvrager als Nederlands belastingplichtige worden getoetst. Voor de hypotheekaanvraag is een werkgeversverklaring en een recente salarisstrook noodzakelijk.

Meer informatie over wat NHG voor ondernemers doet, lees je hier.

NHG kan alleen worden verstrekt op een lening die gedurende de gehele looptijd van de lening in euro’s is. Wel is het toegestaan - als dat passend en verantwoord is - om te toetsen op basis van een inkomen in een vreemde valuta. De geldverstrekker dient zo nodig maatregelen te treffen om het valutarisico waaraan de consument blootstaat te beperken. Niet toegestaan voor NHG is om de lening gedurende de looptijd om te zetten in een andere valuta dan euro’s.

De Wet werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen (WIA) kent 2 uitkeringen: de WGA-uitkering en IVA-uitkering. De WGA-uitkering is bedoeld voor gedeeltelijk of niet duurzaam volledig arbeidsongeschikten. De WGA-uitkering kent een loongerelateerde uitkering, loonaanvullingsuitkering en vervolguitkering. UWV vermeldt in de toekenningsbesluiten WGA alleen de hoogte en duur van de loongerelateerde uitkering. Je mag het inkomen uit deze uitkering meetellen voor de duur van deze uitkering. Omdat de duur en hoogte van de loonaanvullingsuitkering en vervolguitkering niet vaststaan, mag je deze niet meetellen als inkomen.

De IVA-uitkering is bedoeld voor volledig en duurzaam arbeidsongeschikten. Deze uitkering is, als de situatie van de arbeidsongeschikte niet verandert, van toepassing tot de AOW-leeftijd is bereikt. Het inkomen uit deze uitkering mag je meetellen voor de hele looptijd van de lening. Bereikt de consument de AOW-leeftijd binnen 10 jaar na het bindend aanbod? Dan moet je daar rekening mee houden zoals beschreven in C.7.4.2.

De uitkering moet blijken uit het toekenningsbesluit van het UWV met een specificatie van de uitkering. Uit deze stukken blijkt de hoogte en de duur van de uitkering.  

NHG heeft in deze gevallen zelf beoordeeld dat de betaalmoraliteit, ondanks de RN- 3 registratie, voldoende is om opnieuw een NHG borgstelling te verkrijgen. Dat is bij registraties door andere kredietverstrekkers niet mogelijk. 

Ja, dit is geen belemmering voor NHG. De hoofdsom van de lening en de bijbehorende lasten dienen schriftelijk te zijn vastgelegd. De lasten die voortvloeien uit de familielening dienen meegenomen te worden in de toetsing.

Is er ook sprake is van een schenking? Dan dient de schenking schriftelijk te worden vastgelegd in de schenkingsovereenkomst.

Beide overeenkomsten dienen in het hypotheekdossier te worden opgenomen.

Als je deze brief niet ontvangen hebt dan is de RN-3 registratie bij Stichting Bureau Krediet Registratie (BKR) voor NHG niet acceptabel. Het is dan niet mogelijk om een hypothecaire geldlening te verkrijgen met NHG. Het is wel mogelijk dat een geldverstrekker het acceptabel vindt, maar dan zal de hypothecaire geldlening zonder NHG verstrekt worden. Als je de brief wel hebt ontvangen, maar niet meer kan vinden dan kan je deze alsnog opvragen kwijtschelding@nhg.nl met vermelding van naam, geboortedatum en het adres van de woning die verkocht is. 

Je hebt van NHG een brief ontvangen waarin expliciet is aangegeven dat er sprake is van een afboeking tegen finale kwijting. Voor de duidelijkheid: een brief waarin NHG erkent dat een vordering is verjaard, is geen brief waaruit blijkt dat sprake is van afboeking tegen finale kwijting in de zin van deze norm. Hou er rekening mee dat een geldverstrekker zelf bepaalt of jouw BKR-registratie acceptabel is voor het verkrijgen van een hypothecaire geldlening bij hun. 

Heeft de consument een RN registratie bij het BKR? Dit betekent dat er een restschuld was op een lening waarvoor NHG borg stond.
Heeft de consument een RH registratie bij het BKR? Dit betekent dat er een restschuld was op een lening waarvoor NHG niet borg stond.

Nee, je kan n iet altijd een hypotheek met NHG krijgen als er een code 3 registraties bij het Stichting Bureau Krediet Registratie (BKR) staat geregistreerd.

Bij een BKR-registratie RN 3 kun je wel een hypotheek met NHG krijgen onder de volgende voorwaarden:
- Er is sprake van een praktisch laatste aflosdatum (PLA).
- De registratiedatums van de PLA en de bijzonderheidscode 3 zijn gelijk. De bijzonderheidscode is ontstaan doordat wij de vordering hebben afgeboekt tegen finale kwijting. Wij hebben dat schriftelijk bevestigd aan de consument.

Nee, de ORV verplichting is voor alle hypotheken met NHG komen te vervallen.

Op grond van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk) moet je bij het vaststellen van de maximaal toegestane financieringslast rekening houden met de andere financiële verplichtingen van de consument. Dit geldt voor alle financiële verplichtingen. Ook die niet bij het Bureau Krediet Registratie zijn vermeld. Neem je al financiële verplichtingen mee bij het vaststellen van de financieringslast zoals staat in C.7.2? Dan neem je die financiële verplichtingen niet mee bij het vaststellen van de maximaal toegestane financieringslast zoals staat in C.7.3.

Heeft de consument financiële verplichtingen?

- Stel dan eerst vast wat de totale oorspronkelijke krediet- of leensom is.
- Breng vervolgens per maand 2% van dat bedrag in mindering op de maximaal toegestane financieringslast. Dit geldt voor de resterende looptijd van de financiële verplichting.
- Heeft de consument een financiële verplichting waarvan de maandelijkse last niet kan veranderen tijdens de looptijd? Breng dan minimaal deze maandelijkse lasten die de consument daarvoor betaalt in
mindering op de maximaal toegestane financieringslast.
- Heeft de consument een financiële verplichting voor de restschuld van de verkoop van de woning? Verlaag dan de maximaal toegestane financieringslast met de netto maandlast van deze financiële verplichting.
- Betaalt de consument huur voor een woonwagenstandplaats? Verlaag dan de maximaal
toegestane financieringslast met de huursom.

Heeft de consument financiële verplichtingen in verband met een studielening?

- Stel dan de lasten van de studielening vast volgens artikel 3a lid 1 van de Trhk.
- Is (een deel van) de lening fiscaal aftrekbaar? Vermenigvuldig dan de lasten van de studielening met de opslag volgens artikel 3a lid 2 van de Trhk.
- Is de consument afgestudeerd, maar hoeft hij door de aanloopfase nog niet af te lossen? Reken dan met het bedrag dat de consument moet gaan betalen na de aanloopfase.
De uitkomst van die berekening breng je in mindering op de maximaal toegestane financieringslast.
- Loopt de studielening nog op omdat de consument nog studeert of nog niet hoeft af te lossen? Maak dan een reële inschatting van de uiteindelijke studieschuld.

Als de werkelijke last hoger is dan 2% dan reken je met de hoger last.

Hoe bepaal je de werkelijke lasten van een Operationele Autolease (OA)?

Sinds 1 juli 2016 worden operationele autoleaseovereenkomsten met een aparte overeenkomstsoort in het Centraal Krediet Informatiesysteem bij het BKR geregistreerd (overeenkomstsoort OA).

Bij overeenkomsten waarbij de eerste termijn vóór 1 april 2022 moet zijn betaald, wordt het bedrag voor 65% geregistreerd bij het BKR. Bij overeenkomsten waarbij de eerste termijn na 1 april 2022 moet zijn betaald, wordt het volledige bedrag geregistreerd. De dag waarop de eerste termijn moet zijn betaald wordt door het BKR de ‘datum eerste aflossing’ genoemd.

Voorbeeld

In sommige gevallen mag je op basis van de werkelijke lasten toetsen. Mede gezien de Gedragscode Hypothecaire Financieringen moet je daarbij uitgaan van de volledige werkelijke last. Om de werkelijke last van een OA te bepalen moet je eerst kijken of ‘de datum eerste aflossing’ voor of na 1 april 2022 ligt. Vervolgens bereken je de last van de OA als volgt:

• Ligt de ‘datum eerste aflossing’ vóór 1 april 2022? Dan bereken je de werkelijke last van de OA in het hierboven genoemde voorbeeld op deze manier: 15.600 / 0,65 / 48 = €500
  Hiermee corrigeer je het bedrag dus van 65% naar 100%.
• Ligt de ‘datum eerste aflossing’ op of na 1 april 2022? Dan bereken je de werkelijke last toets van de OA in het hierboven genoemde voorbeeld op deze manier: 24.000 / 48 = € 00

Een eigen bijdrage of bijtelling voor een leaseauto of fiets van de zaak wordt niet gezien als financiële verplichting.

NHG stelt geen eisen aan een minimaal bedrag voor een verbouwingslening. Geldverstrekkers zijn vrij om wel een drempelbedrag aan te houden. 

Bij het aanvragen van een rapport via www.desktoptaxatie.nl zie je welke geldverstrekkers op dat moment de Desktop Taxatie van Calcasa accepteren. NHG staat dit product voor hybride taxaties toe. Lees meer over hybride taxatie op Taxatie van een woning - NHG.

De kosten van een (reguliere) verbouwing moeten uit het taxatierapport blijken. Behalve in het geval dat de waarde voor verbouwing al toereikend is voor de gevraagde hypotheek. In dat geval is het niet nodig deze kosten te specificeren in een taxatierapport. De niet gespecificeerde kosten worden dan opgenomen in een Verbeterbudget en/of Energiebespaarbudget.

Voor een lening met NHG is een volledig en gevalideerd taxatierapport of een goedgekeurde hybride taxatie verplicht. Het is niet toegestaan om de woningwaarde aan te tonen middels een losse modelmatige waardebepaling of bijvoorbeeld een WOZ-verklaring.

Een hybride taxatie kan gebruikt worden voor de aankoop van een woning en financiering van een oversluiting of verhoging in alle gevallen tot maximaal 90% LTV (loan to value).

In het geval van een aankoop van een nieuwbouwwoning, aankoop via veiling, verkrijgen volledig eigendom van de grond en bij een verkoop met een (dreigend) verlies waarbij de opbrengst van de woning onvoldoende is, is een hybride taxatie niet mogelijk.

De mogelijkheden vind je hier.

Bij een fysieke taxatie bezoekt een makelaar een woning daadwerkelijk, inspecteert deze en taxeert deze vervolgens. Een hybride taxatie is een taxatievorm waarbij op basis van objectieve data en een geavanceerd model een taxatiewaarde wordt bepaald die vervolgens door een taxateur op afstand wordt goedgekeurd. Deze vorm van taxatie kan gebruikt worden voor de aankoop van een woning, bij oversluiten en bij hypotheekverhogingen tot maximaal 90% LTV (loan to value).

Dat is een taxatievorm waarbij op basis van objectieve data en een geavanceerd model een taxatiewaarde wordt bepaald die vervolgens door een taxateur op afstand wordt goedgekeurd.
Deze vorm van taxatie kan gebruikt worden voor de aankoop van een woning, bij oversluiten en bij hypotheekverhogingen tot maximaal 90% LTV (loan to value).

NHG stelt dit niet verplicht, de geldverstrekker toetst of dit wel gewenst is en kan mogelijk extra stukken opvragen. Uiteraard dient de koper of eigenaar wel gewezen te worden op de wettelijke verplichtingen.

NHG wil consumenten een goedkoper en sneller alternatief bieden voor het reguliere taxatierapport, waarbij de kwaliteit ook geborgd is.

Vanwege de voordelen van een hybride taxatie staan we sinds 1 januari 2022 ook toe om de hybride taxatie te gebruiken bij kwaliteitsverbetering. Kwaliteitsverbeteringen zoals afkoop, erfpacht, verbouwing en/of Energie Besparende Voorzieningen (EBV) worden niet gewaardeerd bij hybride taxatie. Omdat bij een hybride taxatie de verbouwing en/of EBV, koop grond of afkoop erfpacht niet wordt gewaardeerd, is de marktwaarde vóór kwaliteitsverbetering leidend. Aan het gebruiken van een hybride taxatie zijn wel voorwaarden verbonden.

De voorwaarden en meer informatie vind je hier.

Bij nieuwbouw is een hybride taxatie niet mogelijk. Onder NHG wordt de marktwaarde bij nieuwbouw aan de hand van de stichtingskosten bepaald. Zie hiervoor de Voorwaarden en normen deel C.5.3.

Sinds 1 januari 2022 mag er ook met een hybride taxatie worden gewerkt in combinatie met een verbeterbudget en/of Energiebespaarbudget. Omdat bij een hybride taxatie de verbouwing niet wordt gewaardeerd, is de marktwaarde voor verbouwing leidend. De som van de gevraagde financiering (inclusief de som van verbouwing) mag niet hoger zijn dan de NHG-grens en niet hoger zijn dan 90% van de marktwaarde uit de hybride taxatie. Meer informatie vind je hier.

Sinds 1 januari 2022 is het ook mogelijk te werken met een hybride taxatie in combinatie met verbouwing met verbeterbudget en/of Energiebespaarbudget. Het is niet mogelijk meer te lenen dan de NHG-grens. De financiering mag ook niet hoger zijn dan 90% van de marktwaarde uit de hybride taxatie.

Daarnaast moet je rekening houden met de benodigde kosten.

• Dit is bij aankoop: De laagste van koopsom of getaxeerde marktwaarde en de som van de investering, verbouwing en/of EBV (beide in depot) mag in totaal maximaal 90% van de marktwaarde van de woning bedragen.
• Bij oversluiten of verhoging: de som van de huidige hypotheek + bedrag verbouwing en/of EBV (beide in depot) mag maximaal 90% van de marktwaarde van de woning voor aanpassingen bedragen.

Sinds 1 januari 2022 is het ook mogelijk te werken met een hybride taxatie in combinatie met een verbeterbudget en/of Energiebespaarbudget.

Het vrij ontvangen van gelden uit een depot is niet toegestaan. Net als bij een verbouwing in combinatie met een fysieke taxatie dient ook bij een hybride taxatie het bedrag verbouwing in depot gehouden te worden. De uitbetaling uit het bouwdepot gebeurt op basis van verbouwingsnota's.

Bij het toepassen van een hybride taxatie is een bouwkundig rapport voor NHG niet verplicht. Indien de geldverstrekker het noodzakelijk acht om het onderpand bouwkundig te laten onderzoeken, dan kan de geldverstrekker om een bouwkundig rapport vragen.

Het modeltaxatierapport is gewijzigd, maar de normen van NHG zijn hetzelfde gebleven. Indien de directe kosten meer zijn dan 10% marktwaarde of de taxateur geeft een aanbeveling voor het opstellen van een bouwkundig rapport, dan dient er volgens deel C.5.2 van onze Voorwaarden en normen een bouwkundig rapport opgevraagd te worden.

Voor NHG kan met tenminste de gemiddelde bedragen van de bandbreedte gerekend worden om te bepalen wat de som van directe kosten is. De geldverstrekker bepaalt of dit voldoende is of dat een volledige bouwkundige keuring wordt verlangd.

Indien er een som directe kosten is, maar deze is kleiner dan 10% van de marktwaarde en er is geen aanbeveling bouwkundig rapport, dan beoordeelt de geldverstrekker of direct herstel en de kosten daarvan aanhouden in depot noodzakelijk is.

Indien een depot noodzakelijk is, dan dienen de kosten hiervan meegeteld te worden in de NHG-grens. Indien er sprake is van directe kosten waarvoor de geldverstrekker een depot niet noodzakelijk acht, dan dient de geldverstrekker in het belang van de consument en de borgstelling wel te waarborgen dat de consument in staat is de kosten van direct herstel te financieren, bijvoorbeeld via eigen middelen.

Er moet sprake zijn van een objectieve beoordeling. Omdat er sprake kan zijn van belangenverstrengeling is het voor NHG daarom niet toegestaan dat de taxateur ook het bouwkundig rapport opmaakt indien deze voor een lening met NHG verplicht is. Zoals blijkt uit deel C.5.2 van onze Voorwaarden en normen dient een bouwkundig rapport verplicht te worden opgemaakt indien uit het taxatierapport blijkt dat:
- de kosten van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud naar schatting meer bedragen dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik; en/of
- Nader bouwkundig onderzoek aanbeveling verdient.

Indien er geen verplichting is volgens deel C.5.2 van de V&N, kan er gekeken worden naar de opgave van de taxateur welke in het gevalideerd taxatierapport is opgenomen.

Indien er sprake is van een inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd dan wordt dit inkomen als toetsinkomen gehanteerd. Dit geldt ook bij een inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd, mits er een intentieverklaring is. In beide gevallen wordt dan het inkomen aangetoond met een werkgeversverklaring tezamen met een salarisstrook.  

Indien er sprake is van een inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd zonder intentieverklaring, dan kan dit inkomen toch als toetsinkomen worden gehanteerd tenzij er sprake is van een van de volgende voorwaarden: 

1. De werkgever geeft op de werkgeversverklaring aan, dat hij of zij voornemens is om het dienstverband te beëindigen, of  

1. De werkgeversverklaring zegt dat de resterende looptijd van de arbeidsovereenkomst minder dan twee maanden is. 

In beide situaties zal het inkomen op de werkgeversverklaring niet worden gehanteerd.  

De werkgeversverklaring wordt dan alleen gebruikt om aan te tonen dat er op het moment van toetsing sprake van een arbeidsinkomen is. Als toetsinkomen wordt dan gehanteerd: het gemiddelde jaarinkomen van de afgelopen drie kalenderjaren, niet hoger dan het laatste jaar. Het jaarinkomen is het arbeidsinkomen plus inkomen uit loonvervangende uitkeringen. 

Voor NHG hangt het antwoord af van de fiscale situatie.

Situatie 1: Op 31-12-2012 bestaande eigenwoningschuld
In principe is het alleen bij een bestaande eigenwoningschuld mogelijk om een hypotheek gedeeltelijk aflossingsvrij te maken. Kort gezegd komt dit neer op een eigenwoningschuld die op 31 december 2012 al bestond, waardoor er sprake van is van een ‘overgangsrecht’. De geldnemer kan dan onder de fiscale regelingen ervoor kiezen om de hypothecaire geldlening aflossingsvrij verstrekt te krijgen. Of om (een deel van) de bestaande hypotheek aflossingsvrij te maken. Dit deel is dan maximaal de genoemde bestaande eigenwoningschuld.
In het geval van een hypothecaire geldlening met NHG-borgstelling, speelt de marktwaarde ten tijde van verstrekking een rol. Het maximale bedrag aan aflossingsvrije geldlening, mag namelijk niet meer bedragen dan 50% van deze marktwaarde. Het restbedrag zal als een hypothecaire geldlening mét een aflossingsvorm worden verstrekt (zie deel D 'Beheer' in de Voorwaarden en normen).

Situatie 2: Hypothecaire geldlening afgesloten ná 31 december 2012
Indien de hypothecaire geldlening is afgesloten ná 31 december 2012, en er is vóór die tijd geen eigen woning in het bezit geweest, dan is er geen sprake van ‘overgangsrecht’ en dus ook geen bestaande eigenwoningschuld. Het is dan onder de Voorwaarden en normen van NHG niet mogelijk om een aflossingsvrije hypotheek verstrekt te krijgen.

Verzoek Uitzondering Beheer
In zéér specifieke gevallen kan NHG op verzoek van de geldverstrekker afwijken van deze regel.
Hoe komt een afwijking op deze regel bij zeer specifieke gevallen tot stand?
De adviseur dient een uitvoerig voorstel in bij de geldverstrekker. De geldverstrekker voorziet dit voorstel van een motivatie en stuurt dit door naar de afdeling Operations van NHG. Er zal dan een zorgvuldige afweging worden gemaakt of het voorstel het doel “woningbehoud” heeft, en of er voldoende rekening is gehouden met alternatieven. De uitkomst zal schriftelijk met de geldverstrekker worden gedeeld, en dient tevens als dossierstuk.

De aanvullende lening kan berekend worden in de NHG toets. Na het inloggen kan je met “start nieuwe aanvraag” de keuze maken voor “aanvullende lening” met als reden relatiebeëindiging. Deze toets geeft het resultaat weer op zowel acceptatienormen als beheernormen. Indien de acceptatienorm negatief is en de beheernorm geeft een positief resultaat, dan is dat zichtbaar bij resultaat. De melding verschijnt: ‘’in deze aanvraag zijn de beheercriteria toegepast’’. Hiermee kan de aanvraag bij de geldverstrekker aangeboden worden, tezamen met een cijfermatige onderbouwing ( bijvoorbeeld een NIBUD-formulier).

Ja, de looptijd van een bestaande lening kan worden gewijzigd. Wat er kan en mag in bepaalde situaties lees je in deel D van de Voorwaarden en normen.

Een consument kan meerdere soorten inkomen hebben; loondienst, zelfstandig inkomen, uitkering, etc. Indien sprake is van meerdere inkomens dient de geldverstrekker per soort inkomen het toetsinkomen vast te stellen conform de Voorwaarden en normen.

Aangezien in de Beheertoets slechts één soort inkomen kan worden geselecteerd, dient bij meerdere inkomens het toetsinkomen als volgt te worden ingevuld:

1. Selecteer het soort inkomen met het grootste aandeel.
2. Vul het totale toetsinkomen van alle soorten inkomens in.

In D.6 van de Voorwaarden en normen staat dat de beheercriteria dienen te worden toegepast als een verkoop met verlies dreigt.

Het staat geldverstrekkers vrij in het kader van de zorgplicht en het belang van de consument, de beheercriteria ook toe te passen in situaties waarin overwaarde wordt verwacht.

Zeker wanneer de geldnemer(s) de woning wensen te behouden, kunnen de mogelijkheden daartoe op basis van de beheercriteria worden vastgesteld.

Indien er door de geldverstrekker geen 3-jaars rentetarief gehanteerd wordt, dient het naast hogere rentetarief gehanteerd te worden. In de meeste gevallen zal dit het 5-jaarstarief zijn.

Het komt steeds vaker voor dat een ondernemer in beheer een IKV (Inkomensverklaring) moet laten opstellen door een rekenexpert. Het is van belang dat bij het aanvragen van deze IKV expliciet moet worden aangegeven dat deze verklaring betrekking heeft op een beheerdossier. De rekenexpert kan in het beheerproces altijd afstemmen met NHG, afdeling Operations.
De rekenexpert beoordeelt of de onderneming een solide organisatie is en zal een toetsinkomen vaststellen waarmee gekeken kan worden of woningbehoud kan worden gerealiseerd. Een aantal geldverstrekkers kan zelf een Inkomensverklaring Ondernemer opstellen.

Kies in dat geval voor het naast hogere hoogste rentetarief. In de meeste gevallen is dit het 5-jaarstarief.

Dat hoeft niet. De beheercriteria moeten worden toegepast als verkoop met verlies dreigt.

Uiteraard mag je altijd een Beheertoets doen. Ook als overwaarde wordt verwacht.

Wil de geldnemer de woning behouden? Dan kunnen de mogelijkheden worden vastgesteld op basis van de beheercriteria.

Je klant kan meerdere soorten inkomen hebben: loondienst, zelfstandig inkomen, uitkering et cetera. Is dit het geval? Stel dan eerst per inkomen het toetsinkomen vast.

In de Beheertoets kun je slechts één soort inkomen selecteren. Vul bij meerdere inkomens daarom het toetsinkomen zo in:

1. Selecteer het inkomen met het grootste aandeel.
2. Vul daar het toetsinkomen van alle inkomens samen in.

Wordt de mate van aflossingsvrij bij het wijzigen of vervangen van de lening niet vergroot? Dan is een taxatie om aan te tonen wat de oorspronkelijke waarde van de woning is niet nodig.

Het klopt dat de beheertoets op dit moment nog geen verruiming op energielabel meeneemt, dit zal per ingang van 20 februari wel meegenomen worden.   

De WLF is een aanvullende borgtocht voor geldverstrekker ter ondersteuning van klanten die hun hypotheeklasten tijdelijk niet meer kunnen betalen om passende oplossingen aan te bieden om woningbehoud te realiseren. De WLF is toepasbaar voor achterstanden.  
 
Met de WLF-regeling geeft NHG zowel de woningeigenaar als de geldverstrekker de ruimte om de betalingsachterstanden op te laten lopen tot in totaal maximaal 9% van de oorspronkelijke lening. Het is aan de geldverstrekker om met de consument te bekijken hoeveel ruimte wenselijk en verantwoord is. Daarmee zorgen we er samen voor dat we ruimte en daarmee rust bieden, maar wel op een verantwoorde manier. Indien woningbehoud toch onverhoopt geen optie blijkt, dan biedt NHG een vangnet door een eventuele restschuld kwijt te schelden als de woningeigenaar aan de criteria daarvoor voldoet. 

Ja, NHG stelt voorwaarden aan de aanvullende borgtocht. Deze voorwaarden kan je vinden in de Voorwaarden en normen.

Ja, die kan oplopen tot maximaal 9% van de oorspronkelijke NHG lening die verstrekt is, mits het in de hypotheekakte vermelde totaalbedrag voldoende ruimte biedt. Bijvoorbeeld: als de klant een hypotheekschuld heeft van 200.000 euro, dan staat NHG borg voor een achterstand van maximaal 18.000 euro. De totale som van de oorspronkelijke lening en de aanvullende borgtocht mag oplopen boven de NHG-grens.

Over de aanvullende borgtocht hoeft geen borgtochtprovisie betaald te worden. 

De WLF is een aanvullende borgtocht voor een betalingsachterstand op de lening waarvoor NHG zich borg heeft gesteld. De terugbetalingsregeling van deze betalingsachterstand vindt plaats op basis van afspraken zoals deze worden vastgelegd tussen de geldverstrekker en geldnemer(s). Hieruit volgt dat het aan de geldverstrekker is om de WLF in de terugbetalingsfase vorm te geven, bijvoorbeeld door deze als betalingsachterstand te blijven kwalificeren of om het bijvoorbeeld administratief te verwerken in een nieuw lening deel, rekening courant of nieuwe hypotheek.  

Hoe de WLF in de terugbetalingsfase wordt gekwalificeerd door de geldverstrekker is bepalend voor de mogelijkheden voor bijvoorbeeld oversluiten van NHG naar NHG en Ontslag Hoofdelijke Aansprakelijkheid (OHA).  

Als de geldverstrekker de WLF in de terugbetalingsfase kwalificeert als leningdeel dient rekening te worden gehouden met de maximale LTV en NHG-grens. Hiervoor dient steeds aan de van toepassing zijnde Voorwaarden en normen te worden voldaan. 

Bij de kwalificatie van de WLF als betalingsachterstand is geen NHG-grens of maximale LTV van toepassing ten aanzien van de betalingsachterstand zelf.  

In beide situaties dient rekening te worden gehouden met de Voorwaarden en normen, onder andere dat de hypotheekakte voldoende ruimte dient te bieden.  

De regels over de Woonlastenfaciliteit vind je in D.5.6 van de Voorwaarden en normen.

Er zal onderscheid gemaakt moeten worden tussen de periode dat de consument de achterstanden opbouwt en de periode dat de consument aan de terugbetalingsregeling is begonnen:

Opbouwperiode 
Tijdens de opbouwperiode van de WLF kan de consument de huidige lasten van de hypotheek niet voldoen. Het is in deze periode uiteraard niet mogelijk om een aanvullende lening te sluiten en de lasten daarmee te verzwaren. Tijdens de opbouwperiode is het sluiten van een aanvullende lening voor bijvoorbeeld kwaliteitsverbetering dan ook niet mogelijk. 

Afbouwperiode
Tijdens de afbouwperiode van de WLF kan de consument zijn huidige lasten en de terugbetaling van de WLF voldoen. Wanneer de draagkracht voldoende is, dan kan deze ruimte gebruikt worden voor het sluiten van een aanvullende lening. Uiteraard moet worden voldaan aan de V&N die van toepassing zijn bij het sluiten van een aanvullende lening.  

De regels over de Woonlastenfaciliteit vind je in D.5.6 van de Voorwaarden en normen.

Indien sprake is van een betalingsachterstand op een lening waarvoor de stichting zich borg heeft gesteld, kan de geldverstrekker van de stichting eenmalig een aanvullende borgtocht verkrijgen voor een betalingsachterstand op deze lening. Een tweede WLF is dus niet mogelijk. 

Oversluiten is mogelijk wanneer er geen sprake is van actuele betalingsachterstanden op de hypotheek en/of overige financiële verplichtingen. Wanneer de WLF bijvoorbeeld als apart lening deel wordt ingericht is oversluiten dus gewoon mogelijk. 

OHA is mogelijk wanneer er geen sprake is van actuele betalingsachterstanden op de hypotheek en/of overige financiële verplichtingen. Wanneer de WLF bijvoorbeeld als apart leningdeel wordt ingericht is oversluiten dus gewoon mogelijk.  

Het is niet mogelijk om de WLF in te lossen door middel van het sluiten van een aanvullende lening. Een aanvullende lening is alleen mogelijk voor kwaliteitsverbetering, relatiebeëindiging of vergroten eigendom.

Er kan eenmalig een aanvullende borgtocht verkregen worden voor een betalingsachterstand op de lening. Wanneer de consument opnieuw in achterstand komt start het reguliere bijzonder beheer traject. 

Gedurende de looptijd van de WLF mag er van hypotheekvorm gewijzigd worden, zie ook D.5.6 in de Voorwaarden en normen. NHG stelt hier geen additionele eisen aan.  

NHG stelt hier geen eisen aan.

In 2014 startte een samenwerking van partijen in de hypotheekmarkt (waaronder NHG) een initiatief om het aanvraagtraject te vereenvoudigen, genaamd project ‘Handig!’ (Hypotheek Aanvraag Na Digitaal Inwinnen Gegevens). 

De eerste stap van Handig! was het verbeteren van het proces voor het aantonen van het inkomen uit een arbeidsovereenkomst (loondienst). De werkgeversverklaring kan het proces van een hypotheekaanvraag flink vertragen. In de praktijk moet dit fysieke document vaak meerdere keren bij de adviseur worden aangeleverd omdat blijkt dat er informatie ontbreekt of onjuist is ingevuld. Dit heeft geleid tot de ontwikkeling van de Inkomensbepaling Loondienst.

Snelheid en gemak
Het UWV verzekeringsbericht is per direct online beschikbaar voor een aanvrager. Die heeft de aanlevering in eigen hand, dus geen afhankelijkheid meer van acties door een werkgever. De berekening is in een handomdraai uitgevoerd met behulp van een speciaal hiervoor ontwikkelde rekentool. Het proces verkort van dagen naar uren.

Betrouwbare gegevens
Het UWV verzekeringsbericht is een overheidsbron. Hiermee heb je direct beschikking over de juiste en volledige inkomensgegevens die je nodig hebt voor de hypotheekaanvraag.

Zekerheid 
Uniforme brongegevens maken een uniforme rekenmethodiek mogelijk, dit minimaliseert vergissingen.

De contractvorm op het UWV verzekeringsbericht wordt gebruikt om vast te stellen of een werknemer een dienstverband voor onbepaalde tijd heeft. 

Als de contractvorm nog niet op het UWV verzekeringsbericht staat, wordt op basis van het aantal maanden dienstverband bij één en dezelfde werkgever vastgesteld of er sprake is van een vast dienstverband. 
Dankzij het feit dat op het UWV verzekeringsbericht de contractvorm per werkgever staat vermeld, voeren we voortaan de berekeningen op werkgeversniveau uit. Dit zorgt voor een nog beter aansluitend toetsinkomen. Met name voor bijvoorbeeld mensen met een vast dienstverband, die er af en toe een bij- of vrijwilligerswerk naast hebben. 

Nee, ook de werkgeversverklaring mag nog steeds worden gebruikt. Bij twee aanvragers kan er zelfs per aanvrager gekozen worden voor de Inkomensbepaling Loondienst of de werkgeversverklaring.   De Inkomensbepaling Loondienst is niet verplicht omdat deze (nog) niet voor alle aanvragers in loondienst geschikt is.

De consument downloadt zelf een PDF van het UWV verzekeringsbericht via de website van het UWV. Daarvoor is een persoonlijke DigiD-code nodig. De adviseur en de geldverstrekker kunnen vervolgens met dit UWV verzekeringsbericht het inkomen vaststellen met de hiervoor speciaal ontwikkelde rekentool.

Nee, niet in alle gevallen.  De Inkomensbepaling Loondienst is voor het merendeel van aanvragen geschikt, maar niet:

• als de aanvrager korter dan 3 maanden in loondienst is.

De Inkomensbepaling Loondienst is ook minder geschikt voor starters op de arbeidsmarkt. Daar zijn twee belangrijke oorzaken voor: 

• het inkomen wordt vastgesteld op basis van historische data. Heeft een starter niet voldoende maanden inkomen gegenereerd, dan zal het inkomen lager zijn dan bij de werkgeversverklaring.  
• doordat bij de Inkomensbepaling Loondienst wordt gemiddeld over een langere periode worden recente inkomensstijgingen beperkt meegenomen.

Daarnaast zijn er situaties waarbij de Inkomensbepaling wel kan worden gebruikt, maar waarbij het inkomen aan de lage kant wordt vastgesteld. Dat kan voorkomen als er sprake is (geweest) van grote loonstijgingen, weinig loonhistorie, expats of bijzondere dienstverbanden.

In andere gevallen kan de Inkomensbepaling een te ruim inkomen genereren, bijvoorbeeld als er sprake is van loon in natura of een tussentijdse demotie van een werknemer. In die gevallen is een werkgeversverklaring nodig.  

Alle geldverstrekkers mogen de Inkomensbepaling Loondienst gebruiken. Het is aan een geldverstrekker zelf om te bepalen of ze deze methode toestaan. Voor een actueel overzicht van de deelnemende geldverstrekkers zie: Inkomensbepaling loondienst hdn - Diensten

De adviseur/geldverstrekker moet de pensioenpremie die door de werkgever wordt ingehouden op het brutoloon invullen in de rekentool, om het inkomen te kunnen berekenen. Die informatie staat niet in het UWV verzekeringsbericht, maar wel op de loonstrook. Daarnaast wordt de loonstrook gebruikt voor controle op eventuele loonbeslag, uitdiensttreding en/of onderhandse lening(en). 

Het UWV verzekeringsbericht (In PDF formaat met waarmerk) mag op de datum van het bindend aanbod van de lening niet ouder zijn dan 3 maanden. Anders moet er een nieuw UWV verzekeringsbericht opgevraagd worden door de consument op de website van het UWV. Hiermee moet het inkomen opnieuw worden berekend met behulp van de rekentool.

Ja, als je de rekenregels begrijpt kun je de berekening handmatig doen. Deze berekening is zeer complex. Daarom is de online rekentool beschikbaar gesteld. Voor de berekening met behulp van de rekentool heb je nodig:

• het UWV verzekeringsbericht van de klanten
• de werknemersbijdragen pensioen (volgens een recente loonstrook)
• de rekentool die op basis hiervan het inkomen berekent. Die is online beschikbaar via https://www.hdn.nl/inkomensbepalingloondienst 

De Inkomensbepaling Loondienst is gebaseerd op het SV-loon. SV staat voor Sociale Verzekeringsloon. Dit SV-loon wordt op een aantal punten gecorrigeerd om te komen tot het inkomen. Zo wordt bijvoorbeeld een auto van de zaak in mindering gebracht en de door de aanvrager te betalen pensioenpremie bij het SV-loon opgeteld.

In de Inkomensbepaling Loondienst wordt geen onderscheid gemaakt tussen de   looncomponenten. Alle inkomensbestanddelen die vatbaar zijn voor de Sociale  Verzekeringspremies tellen mee in het Inkomensbepaling Loondienst. 

Recente inkomensstijgingen worden meegenomen met de Inkomensbepaling Loondienst, maar toekomstige inkomensstijgingen worden niet meegenomen. 

Hoewel de rekenregels zorgvuldig zijn opgesteld, zijn er altijd situaties mogelijk waarbij het inkomen hoger is dan verantwoord is. De adviseur/geldverstrekker blijft verantwoordelijk voor het vaststellen van het toetsinkomen en moet zich er bewust van zijn welke inkomenscomponenten worden meegenomen. 

Het zijn twee heel verschillende methodes om tot een toetsinkomen te komen. De werkgeversverklaring is een momentopname. Inkomensbestanddelen die niet vast en bestendig zijn kunnen eenvoudig onderscheiden en gefilterd worden. Op basis van de inkomensbestanddelen die overblijven wordt het inkomen berekend.  

De Inkomensbepaling Loondienst gebruikt de historische UWV-gegevens (SV-loon) als basis, waarmee over een langere periode het inkomen wordt berekend. De uitkomsten van deze twee berekeningsmethoden kunnen dus van elkaar afwijken. 

De werkgeversverklaring en de Inkomensbepaling Loondienst zijn twee verschillende methoden om voor klanten in loondienst een inkomen te berekenen. De uitkomsten van de twee berekeningen kunnen dus van elkaar afwijken. De adviseur kan beide methoden gebruiken, maar kiest wat voor de klant het meest verantwoord is. 

Nee, als het inkomen wordt vastgesteld aan de hand van het Inkomensbepaling Loondienst, is de werkgeversverklaring niet meer nodig. 

Dat hangt af van meerdere aspecten en is op dit moment nog niet bekend. De Inkomensbepaling Loondienst is nu nog niet voor alle aanvragers de beste methode om een representatief inkomen te berekenen. 

Daarbij hebben nog niet alle geldverstrekkers en adviseurs ervaring met de methodiek Inkomensbepaling Loondienst. Het is daarom voorlopig in het belang van de klant om beide methodes beschikbaar te houden.  

Niet altijd. In sommige gevallen staat de contractvorm op het UWV verzekeringsbericht. Deze wordt gebruikt om vast te stellen of een werknemer een dienstverband voor onbepaalde tijd heeft.   

Als de contractvorm nog niet op het UWV verzekeringsbericht staat, wordt op basis van het aantal maanden dienstverband bij één en dezelfde werkgever vastgesteld of er sprake is van een vast dienstverband. 

Als de uitzendtoelage of een andere variabele inkomenscomponent een vast onderdeel is van het maandelijkse inkomen over een langere periode, dan wordt dit meegenomen in het toetsinkomen. Als het een eenmalige toelage is, dan wordt het niet meegenomen in het inkomen. 

Dat klopt, daarom moet o.a. de pensioenafdracht opgegeven worden. De rekentool rekent het inkomen dan terug naar een bruto inkomen dat de geldgevers kunnen hanteren. 

De tool en meer informatie over de Inkomensbepaling Loondienst vind je hier: Inkomensbepaling Loondienst - NHG 

Voor deze klanten moet een reguliere werkgeversverklaring aangeleverd worden met een losse verklaring inzake de onvoorwaardelijke verhoging. Dit is dus een klant die (nog) niet gefaciliteerd wordt door de inkomensbepaling loondienst. 

De Arbeidsmarktscan gaat uit van het toekomstperspectief van de aanvrager. De Inkomensbepaling Loondienst kijkt naar het arbeidsverleden en de actuele loongegevens. De werkgeversverklaring bevat alleen de huidige inkomensgegevens.
Voor hulp bij de keuze uit alle mogelijke manieren om het toetsinkomen vast te stellen gebruik je de Keuzehulp.

Het traject van de Perspectiefverklaring is inderdaad uitgebreider en op punten zwaarder dan bij de Arbeidsmarktscan. Daar staat tegenover dat bij de Perspectiefverklaring uitgegaan mag worden van het huidige inkomen en bij de Arbeidsmarktscan
geldt als toetsinkomen de laagste van het huidige inkomen en de verdiencapaciteit volgens de Arbeidsmarktscan. Voor beide instrumenten geld dat NHG en de deelnemende geldverstrekkers vertrouwen hebben in de werking en de voorspellende kracht.
Sluitend, statistisch bewijs is er echter nog niet. Hiervoor zijn grotere aantallen en een langere horizon nodig. Op termijn is het onze wens om de verschillende instrumenten (denk ook aan driejaarsgemiddelde) meer naar elkaar toe te laten groeien. Of dit gebeurt en op welke wijze is afhankelijk van de resultaten over de komende tijd.

Je diploma dient digitaal geregistreerd te staan bij DUO. Dit is nodig om de echtheidskenmerken te kunnen controleren. Universitaire en HBO diploma’s zijn vanaf 1996 digitaal geregistreerd en MBO diploma’s vanaf 2007. Voor overige diploma’s en diploma’s van particuliere instellingen verwijzen we naar DUO zakelijk.
Heb je een ouder diploma, een buitenlands diploma of een diploma van een instelling die niet bij DUO staat geregistreerd, dan kun je dit diploma laten valideren door de Validata group op www.validatagroup.com/nl/amk/. Hier zijn kosten aan verbonden.

Validata brengt voor het valideren kosten in rekening, die de consument zelf moet betalen Een check op een regulier papieren diploma kost ongeveer € 62,50 euro en een check op een buitenlands diploma kost ongeveer 200 euro. Voor de Arbeidsmarktscan hoef je alleen het diploma van je hoogst genoten opleiding op te geven. Je hoeft dus maar één diploma te laten controleren op echtheid, waar je dan voor betaalt.

Reisuren die als arbeidsuren worden gebruikt en uitbetaald mogen als inkomen worden meegenomen. Het aantal reisuren is dan onderdeel van het totaal aantal contracturen dat je bij de Arbeidsmarktscan invult.

De Arbeidsmarktscan is mogelijk voor aanvragers die een bij DUO geregistreerd diploma kunnen overleggen. Heb je een bij DUO geregistreerd diploma’ en inkomen uit het buitenland dan is de aanvraag van een Arbeidsmarktscan mogelijk.
Het gaat immers om de mogelijkheden die iemand heeft om na afloop van zijn tijdelijke contract weer een andere baan te vinden. Dat kan dan ook in Nederland zijn.
Heb je een niet bij DUO geregistreerd diploma, omdat dit een ouder diploma, een buitenlands diploma of een diploma van een onderwijsinstelling niet geregistreerd bij DUO is, dan kun je dit laten valideren door de Validata group op www.validatagroup.com/nl/amk/.

Voor een expat is een arbeidsmarktscan mogelijk als het buitenlandse diploma gevalideerd is via www.validatiegroup.com/nl/amk/. Hier zijn wel kosten aan verbonden.

De Arbeidsmarktscan is een tool die kijkt naar het arbeidsperspectief van een consument. Na het invullen van een vragenlijst wordt er een arbeidsmarktscore en verdiencapaciteit berekend. De arbeidsmarktscore geeft weer wat de kans is dat iemand met hetzelfde profiel een nieuwe baan vindt. De verdiencapaciteit is een berekening van het gemiddelde inkomen, van mensen met een vergelijkbaar profiel.

De Arbeidsmarktscan is eigendom van Arbeidsmarktkansen.nl en Intelligence group.

Nee, de Arbeidsmarktscan berekent de verdiencapaciteit op basis van het gemiddelde inkomen dat mensen met een vergelijkbaar profiel verdienen. Er wordt geen rekening gehouden met de mogelijke toekomstige salarisstijgingen.

Een consument met een flexibele arbeidsrelatie, die in de laatste 14 maanden minimaal 12 maanden arbeidshistorie heeft kan gebruik maken van de Arbeidsmarktscan. 

Onder een flexibele arbeidsrelatie valt seizoenswerk, oproep- of invalwerk en een tijdelijk dienstverband zonder intentieverklaring. Uitzendkrachten vallen niet binnen de doelgroep van de Arbeidsmarktscan. Deze groep kan gebruikmaken van de Perspectiefverklaring of het gemiddelde inkomen van de afgelopen 3 jaar.

Nee, dit mogen verschillende werkgevers zijn.

Ja, deze doelgroep kan gebruikmaken van de Arbeidsmarktscan.

Nee, je kan tijdens de proeftijd niet gebruikmaken van de Arbeidsmarktscan. 

De Arbeidsmarktscan kan niet gebruikt worden voor iemand met een nul-uren contract. Als huidige inkomen zal dan voor de Arbeidsmarktscan € 0,- worden opgenomen. Deze doelgroep kan het toetsinkomen vaststellen op basis van het gemiddelde loon van de laatste drie jaren. 

Ja, dat is mogelijk. Payroll medewerkers kun je vergelijken met een flexibele arbeidsrelatie en de beoordeling is dan ook gelijk aan het beleid voor flexibele arbeidsrelaties. 

De werkgeversverklaring wordt wel geaccepteerd maar de klant moet op het moment van bindend aanbod werk en inkomen hebben. Als een dienstbetrekking af loopt voordat het bindend aanbod wordt opgemaakt, dan zal er een nieuwe dienstbetrekking in moeten gaan en bevestigd worden voor bindend aanbod. 

Ja, een flexwerker die langer dan drie jaar in dienst is mag ook vragen om het toetsinkomen te laten bepalen op basis van de Arbeidsmarktscan. Als de Arbeidsmarktscan positief is, wordt voor NHG uitgegaan van het huidige inkomen tot maximaal de verdiencapaciteit.

Bij twee aanvragers met inkomen uit flexwerk, kan voor beide aanvragers het toetsinkomen bepaald worden op basis van de Arbeidsmarktscan.

Je kan op www.arbeidsmarktkansen.nl een vragenlijst invullen en jouw diploma(‘s) uploaden. 

Wanneer de functie / het beroep niet wordt herkend door Arbeidsmarktkansen.nl, dan kan deze handmatig worden gevalideerd. Een medewerker van Arbeidsmarktkansen.nl checkt handmatig in de vacaturedatabase, ISCO of Synoniemendatabase (>350.000 functienamen) of de functie / het beroep erin voorkomt. Wanneer er een match is, wordt de functie / het beroep toegevoegd aan de database. De consument kan dan online opnieuw de Arbeidsmarktscan doorlopen.

Bij de validatie door Arbeidsmarktkansen.nl wordt een 4-ogen principe gehanteerd.

Voor hele zeldzame beroepen is de Arbeidsmarktscan niet geschikt. Denk hierbij aan: herder, dirigent symfonie orkest, astronaut. 

Daarnaast zijn beroepen waarbij er geen vacatures zijn, zoals entertainers en voetballers, ook uitgesloten. Voor deze doelgroep is het moeilijk in te schatten hoeveel kans zij hebben op een nieuwe baan. 

Er moet een minimale score van 70 punten zijn. Onder de 70 punten stopt het proces en kan je geen Arbeidsmarktscan aanvragen. Een score van minder dan 70 punten betekent namelijk dat er meer werkzoekenden dan vacatures zijn. 

De Arbeidsmarktscan bestaat uit een aantal vragen die gaan over de opleiding, branche en regio waarin iemand werkt en de werkervaring. 

Daarnaast beschikt de Arbeidsmarktscan over uitgebreide datasets met betrekking tot de arbeidsmarkt. Bijvoorbeeld CBS- en UWV-data en uitgebreid eigen onderzoek. Aan de hand van een algoritme, wordt op basis van deze data en de antwoorden de score berekend.  

Voor een Arbeidsmarktscan betaalt de consument € 125,- incl. BTW. De consument betaalt alleen als de Arbeidsmarktscan een positieve score heeft en dus kan bijdragen aan de hypotheekaanvraag.

Is een validatie van een diploma nodig voor de aanvraag? Een check op een regulier papieren diploma kost ongeveer € 62,50 en een check op een buitenlands diploma kost ongeveer € 200. De consument betaalt deze kosten ongeacht de score van de Arbeidsmarktscan. 

Deelnemende geldverstrekkers, NHG, Arbeidsmarktkansen.nl en een onafhankelijke expert hebben beoordeeld of de Arbeidsmarktscan voldoet aan de privacy-wetgeving. Hoe de privacy van de consument is geborgd is na te lezen in het privacy statement op de www.arbeidsmarktkansen.nl.

Met de Arbeidsmarktscan heeft de doelgroep eerder -en op verantwoorde wijze- toegang tot de hypotheekmarkt.

De Arbeidsmarktscan mag voor NHG op datum bindend aanbod niet ouder dan 6 maanden zijn. Geldverstrekkers kunnen mogelijk kortere termijnen hanteren.

De Arbeidsmarktscan mag niet ouder zijn dan 6 maanden. NHG beleid is bij de werkgeversverklaring en daarbij behorende salarisstrook dat deze niet ouder mag zijn dan 3 maanden. Bij de Perspectiefverklaring mag de werkgeversverklaring niet ouder zijn dan 6 maanden.  

De geldverstrekker controleert of het aantal werkzame uren per week zoals vermeld op de Arbeidsmarktscan, overeenkomt met het aantal werkzame uren op de loonstrook. Bij afwijkingen is het parttime percentage vermeld op de loonstrook leidend. Dit geldt voor zowel een hoger als lager percentage. Dit hoeft voor NHG niet vastgelegd te worden. 

Hierbij gelden dezelfde spelregels als bijvoorbeeld bij de Inkomensbepaling Loondienst.  
Het is toegestaan om de Arbeidsmarktscan te gebruiken, wanneer dit leidt tot woningbehoud. Wanneer woningbehoud op basis van de Arbeidsmarktscan niet mogelijk is, dan moet er een controle op basis van de werkgeversverklaring en de loonstrook plaatsvinden. 

De geldverstrekker vergelijkt het actuele inkomen met de verdiencapaciteit op de Arbeidsmarktscan. Als toetsinkomen geldt de laagste van de twee. Het toetsinkomen mag voor de hele looptijd worden meegenomen, met inachtneming van een verwachte inkomensmindering als gevolg van naderend pensioen. 

• Het huidige inkomen wordt vastgesteld op basis van de werkgeversverklaring en loonstrook. Voor de geldigheid en bestendigheid van looncomponenten gelden de reguliere eisen.
• Wanneer het aantal werkzame uren per week op de Arbeidsmarktscan niet overeenkomt met het aantal werkzame uren op de loonstrook, is de loonstrook leidend.

In het geval van meerdere banen met een flexibel dienstverband, kiest de klant het dienstverband met de meeste uren of het hoogste inkomen. Zijn beide dienstverbanden gelijkwaardig aan elkaar, dan kan het dienstverband gekozen worden met de beste kansen op de arbeidsmarkt. De Arbeidsmarktscan hoeft dus maar voor één dienstverband ingevuld te worden.  
Wanneer er sprake is van meerdere opleidingen, telt de hoogst genoten opleiding mee voor de Arbeidsmarktscan score. De gewerkte uren mogen bij elkaar worden opgeteld. Het totaal aantal gewerkte uren mag niet meer bedragen dan 48 uur. Voor het bepalen van het huidige inkomen (zoals uit de werkgeversverklaring blijkt), mogen beiden inkomens bij elkaar worden opgeteld. 

In bovenstaand voorbeeld wordt de Arbeidsmarktscan ingevuld voor baan A. 
Stel de verdiencapaciteit is € 16.000,-. Dan is het toets inkomen met Arbeidsmarktscan: 
€ 14.000,- > de laagste van de twee.

Het toetsinkomen is het laagste van het huidige inkomen en de verdiencapaciteit die op de Arbeidsmarktscan vermeld staat.

Het minimum aantal uren is het brutojaarsalaris. Alles wat er meer verdiend is in de afgelopen 12 maanden kan als overwerk door de werkgever worden opgegeven. Toekomstige ''max'' uren kunnen niet worden meegenomen. 
Bij de Arbeidsmarktscan wordt het minimum aantal uren meegenomen voor het bepalen van de parttime factor. 

Voorbeelden:

• Een flexwerker kan met het 3-jaarsgemiddelde niet uit de voeten. Het 1e jaar is er sprake van een laag inkomen, waardoor het gemiddelde te laag uitkomt. De verdiencapaciteit in de Arbeidsmarktscan en het huidige inkomen is hoger.
• Een persoon die 1 of 2 jaar een lager parttime percentage heeft gewerkt en nu meer is gaan werken.
• Iemand die een andere baan heeft geaccepteerd vanwege loonsverhoging of recent een mooie promotie heeft gemaakt maar nog geen vast contract of een intentieverklaring heeft.

In deze gevallen accepteren we dat de Arbeidsmarktscan wordt gebruikt. 

Voorbeeld: een consument heeft een vast dienstverband voor 24 uur en een flexibel dienstverband voor 8 uur.
 
In dit geval vul je voor het flexibele dienstverband van 8 uur de Arbeidsmarktscan in en bereken je het huidige flexibele inkomen. De laagste van de twee wordt meegenomen in het toetsinkomen. Voor het vaste dienstverband lever je een werkgeversverklaring of Inkomensbepaling Loondienst aan. Als toetsinkomen worden de inkomens bij elkaar opgeteld. 
 

De Arbeidsmarktscan is mogelijk voor hypotheken met een bindend aanbod vanaf 1 januari 2020.

Een actuele lijst met geldverstrekkers staat hier: https://www.arbeidsmarktkansen.nl/partners

De Arbeidsmarktscan richt zich op een specifieke doelgroep met een afwijkend toetskader. Iedere geldverstrekker maakt hierin zijn eigen beleid, keuzes en prioriteiten.

Bij Findesk, Figlo, Dias Advies en Adviesbox is de Arbeidsmarktscan in het adviespakket opgenomen.

Vooralsnog blijft deze 3 maanden. We verwachten hier geen problemen mee, aangezien de klant zonder te betalen al duidelijkheid kan krijgen over de Arbeidsmarktscan. De Perspectiefverklaring is onlosmakelijk verbonden met de werkgeversverklaring, dit verklaart het verschil. 

Het overzicht uit “mijn pensioenoverzicht” mag op datum van het bindend aanbod maximaal 3 maanden oud zijn. 

Werkt de consument nog? Zo ja, dan kun je rekenen met het salaris dat die verdient tot 68 jaar. Vanaf 68 jaar reken je met het pensioeninkomen. Stopt de consument eerder met werken? Dan heeft de consument mogelijk een tijdelijk tekort. NHG heeft hier twee oplossingen voor. Deze lees je hier.

Het is niet altijd in het belang van de klant om een rentevaste periode van 20 jaar te hanteren. De hogere rente die de klant betaalt bij deze rentevaste periode kan in bepaalde situaties een onnodige drempel opwerpen, terwijl de bestendigheid van de woonlasten in een specifieke klantsituatie voldoende geborgd kan zijn bij een kortere rentevaste periode. Daarom mag er in bepaalde gevallen worden afgeweken. Een minimum van 10 jaar is toegestaan als is voldaan aan de volgende voorwaarden:

• De leeftijd van de jongste partner aan het einde van de rentevaste periode is 85 jaar of hoger.
• De lening aan het einde van de rentevaste periode minder bedraagt dan 50% van de waarde van de woning.
• Daarnaast is een kortere rentevaste periode toegestaan, indien het leningdeel aan het einde van de rentevaste periode volledig is afgelost.

We volgen de lijn dat je uitgaat van het op het moment van aanvragen opgebouwde pensioeninkomen. Ditzelfde geldt ook voor lijfrente. Daarom wordt uitgegaan van de lijfrente die op moment van aanvragen is opgebouwd.

We gaan uit van het inkomen na pensionering dat zeker is. Het te bereiken pensioen houdt rekening met opbouw in de periode tussen het bindend aanbod en datum AOW. Deze toekomstige opbouw van het pensioen is niet gegarandeerd (bijvoorbeeld door werkloosheid of arbeidsongeschiktheid). De opbouw van de AOW gaat echter wel door en is niet afhankelijk van het wel of niet werkzaam zijn. Daarom mag er wel worden gerekend met de volledige te bereiken AOW.

Dit is bijvoorbeeld een appartement of een seniorenwoning, maar kan ook een woning dichter in de buurt van (klein) kinderen of andere mantelzorgers zijn.

Huurlasten zijn niet een-op-een te vergelijken met hypotheeklasten of de lasten van een eigen woning (denk bijvoorbeeld aan onderhoud). Ook is er bij huren geen sprake van een mogelijke restschuld, dat kan bij kopen wel het geval zijn. De financiële situatie van een huurder is dus fundamenteel anders dan die van iemand die al een koopwoning heeft.

De klant kan ook in aanmerking komen voor deze regeling als de woning is verkocht of gaat huren (en uiterlijk 31 december in het jaar na verkoop van de woning een andere woning koopt). De huidige werkelijke maandlast wordt vastgesteld door de maandlast van de maand voorafgaand aan de maand waarop de klant is gaan huren te hanteren.

Je hoeft geen rekening te houden met de premie voor de ORV (deze is niet verplicht), maar wel met de inleg voor een opbouwproduct.

We kijken naar de huidige maandlast. Dat is de maandlast die de klant heeft op moment van aanvragen.
Die vergelijken we met de nieuwe maandlast. De rentevaste periode van de nieuwe lening is minimaal 20 jaar. De lasten zijn stabiel. Zolang de nieuwe maandlast gelijk is of lager dan de huidige is de seniorenverhuisregeling toegestaan.

Nee, er wordt gekeken naar de rente die over de lening betaald wordt plus de inleg.

Ja, dat is toegestaan.

Dit is toegestaan. Wel dient per datum bindend aanbod op basis van de actuele poliswaarde een nieuwe prognosewaarde te worden berekend.

Om te toetsen met de werkelijke last op basis van de senioren verhuisregeling moet er inderdaad sprake zijn van een verhuizing van een koopwoning naar een koopwoning.

Sinds 1 januari 2021 is de tijdelijk tekort regeling toegevoegd. Hierin kan bij een tijdelijk tekort met de werkelijke last worden getoetst. Meer informatie vind je hier.

• Situatie 1, beide aanvragers hebben al AOW op datum van bindend aanbod: Werkelijke lastentoets op daadwerkelijk pensioeninkomen van beiden.
• Situatie 2: Oudste partner heeft al AOW, de jongste partner nog niet: direct Werkelijke lastentoets, inkomen oudste op basis van AOW + werkelijk pensioen, inkomen jongste: totdat deze de AOW-leeftijd bereikt op basis van regulier inkomen, vanaf moment dat jongste met AOW gaat op basis van AOW + reeds opgebouwd pensioen.
• Situatie 3: beiden nog niet met AOW: reguliere annuïtaire toets tot oudste AOW-leeftijd, vanaf dat moment Werkelijke lastentoets met voor beiden AOW + reeds opgebouwd pensioen (en voor de jongste het reguliere inkomen in de periode dat de oudste met AOW is en de jongste nog niet).

Er mag rekening worden gehouden met de volledige AOW. De opbouw hiervan is immers zeker. Ook bij WW, AO of prepensioen loopt de opbouw van AOW gewoon door. Wel dient rekening te worden gehouden met eventuele kortingsjaren. Bijvoorbeeld omdat de consument pas op latere leeftijd in Nederland is komen wonen, of een aantal jaar in het buitenland heeft gewoond.

De AOW-leeftijd is wettelijk voorgeschreven en is afhankelijk van de geboortedatum. De pensioenleeftijd staat in de individuele pensioenregeling. De AOW-leeftijd en de pensioenleeftijd hoeven dus niet hetzelfde te zijn.

Het ouderdomspensioen dat tot het moment van Bindend aanbod daadwerkelijk is opgebouwd. Dit is te vinden op mijn.pensioenoverzicht.nl of in de UPO (Uniform Pensioenoverzicht). Er mag wel worden gerekend met de volledige, te bereiken AOW.

Om in aanmerking te komen voor de verruimde NHG-grens bij nieuwbouw moeten er aanvullende energiebesparende voorzieningen getroffen worden. Dit betekent dat de aannemingsovereenkomst aan het bouwbesluit 2012 moet voldoen. En dat de aanvullende EBV in de meerwerklijst zijn opgenomen. Voor meer informatie hierover, zie: Voorwaarden en normen, C.2.2.1 en C.2.2.2.

Bij het afsluiten van een hypotheek met NHG kun je direct energiebesparende maatregelen meefinancieren. Dat kan door gebruik te maken van het Energiebespaarbudget (EBB) of van de regeling Energie Besparende Voorzieningen (EBV). Hieronder vind je de erkende energiebesparende maatregelen die van toepassing zijn op beide regelingen. Een toelichting op de maatregelen vind je hier:

• gevelisolatie, dakisolatie, leidingisolatie of vloerisolatie
• hoog rendement beglazing (ten minste HR++)
• energiezuinige deuren, kozijnen en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen in combinatie met hoog rendement beglazing (tenminste HR++)
• energiezuinig ventilatiesysteem in combinatie met andere energiebesparende maatregelen
• warmtepompen
• douche-warmteterugwinningssysteem
• zonnecellen

Het meefinancieren van een combinatie van deze maatregelen is uiteraard mogelijk.

Alleen voor extra energiebesparende voorzieningen is er een verruiming van de NHG-grens in 2024 tot € 461.100. Het bedrag boven de standaard NHG-grens van € 435.000 moet de klant volledig besteden aan energiebesparende voorzieningen op basis van Energiebesparende Voorzieningen (EBV) en/of het Energiebespaarbudget (EBB). Voor woningen met een A++++ label gelden specifieke voorwaarden: zie Voorwaarden en normen, C.2.2.1 en C.2.2.2.

Wanneer je klant energiebesparende maatregelen wil treffen, maar nog niet precies weet welke, kun je voor je klant het Energiebespaarbudget aanvragen.
 
Het Energiebespaarbudget is een bouwdepot van maximaal 106% van de woningwaarde. Het grote voordeel? Er is geen specificatie van kosten of maatregelen vooraf nodig. Door gebruik te maken van het Energiebespaarbudget stelt hij de financiering van erkende energiebesparende maatregelen van zijn huis veilig. Maar hoeft hij niet meteen al te beslissen wat hij wil (laten) doen. Hierdoor kan je klant eerst zijn hypotheek regelen en daarna nadenken over welke maatregelen voor zijn huis het meest zinvol zijn. Ook heeft je klant dan voldoende tijd voor een advies op maat van een energieadviseur.
 
Klik hier voor meer informatie.

Met onze online rekenhulp bereken je eenvoudig, duidelijk en snel wat de mogelijkheden zijn voor je klant. Een volledig overzicht vind je hier.

Klik hier voor een actueel overzicht van geldverstrekkers die het Energiebespaarbudget faciliteren. Ook staan in dit overzicht welke geldverstrekkers de ruimere mogelijkheden op inkomen en de woningwaarde toestaan bij energiebesparende maatregelen.
 
Is de informatie volgens jou niet meer actueel? Laat het ons weten! Zo kleuren we samen elke hypotheek groen.

Het Energiebespaarbudget zal in een bouwdepot geplaatst worden. De looptijd van een bouwdepot wisselt per geldverstrekker. Gemiddeld genomen hanteren de meeste geldverstrekkers een looptijd van 2 jaar.

Dat klopt. Omdat vooraf nog niet bekend hoeft te zijn welke energiebesparende maatregelen je klant wil nemen, kan de taxateur deze nog niet opnemen in het taxatierapport.

De hoogte van het Energiebespaarbudget moet opgegeven worden bij de hypotheekaanvraag. Specificatie van exacte uitgaven of maatregelen is hierbij niet nodig. Bij het indienen van een nota zal aan de geldverstrekker doorgegeven worden dat deze bestemd is voor het Energiebespaarbudget, zodat de gelden hieruit onttrokken kunnen worden. De geldverstrekker bepaalt de looptijd van het Energiebespaarbudget.

Het Energiebespaarbudget is vrij te besteden aan alle erkende energiebesparende maatregelen. Als de klant de gewenste maatregelen getroffen heeft en er blijkt een budget over te zijn, dan moet dit afgelost worden op de lening door de geldverstrekker.

Op het gebied van energiebesparende maatregelen zijn heel veel verschillende oplossingen, aanbieders en subsidies. De ervaring van jouw klanten hiermee is meestal heel beperkt. Het is dus niet gek dat veel klanten opzien tegen de realisatie van de woningverduurzaming. Om deze klanten te ontzorgen, kun je als hypotheekadviseur waarde toevoegen door je klant te koppelen aan een erkend energieadviseur via Verbeterjehuis of via Centraal Register Techniek.

Bij aankoop van woningen met energielabel C of beter is er extra leenruimte op het inkomen. Deze extra leenruimte is afhankelijk van het energielabel: hoe beter het energielabel, hoe hoger de extra leenruimte. Meer informatie over de ruimere mogelijkheden bij aankoop bestaande bouw vind je hier.
Meer informatie over de ruimere mogelijkheden bij aankoop nieuwbouw vind je hier. 

Ja, ook bij aankoop van een nieuwbouwwoning is er mogelijk extra leenruimte op inkomen. Hiervoor gelden dezelfde mogelijkheden als bij aankoop van een bestaande woning. Bij aankoop van een nieuwbouwwoning mag gerekend worden met het voorlopige energielabel dat blijkt uit de koop/aanneemovereenkomst. Bekijk hier welke ruimere mogelijkheden op inkomen er zijn op basis van het (voorlopige) energielabel.

De definitie van Nul-op-de-Meter-woning is een woning met een energie-index (EI) of een energieprestatiecoëfficiënt (EPC) of een maximaal primair fossiel energiegebruik in kWh/m2 per jaar gelijk aan of lager dan nul. Daarnaast moet de woning ook de gebruikersgebonden energie opleveren. Als bewijs hiervoor moet de hoofdaannemer de garantie leveren waarin deze energieprestatie voor 10 jaar gegarandeerd wordt. Deze garantie kan door een aannemer afgegeven worden bij nieuwbouw of bij verbouw.

Met kwaliteitsverbetering bedoelen we het volgende:

• Herstel van achterstallig onderhoud
• Verbetering van de woning
• Uitbreiding van de woning
• Het saneren van verontreinigde grond. Maar dit beschouwen we alleen als een kwaliteitsverbetering als
  uit het taxatierapport blijkt dat de sanering van de bodem nodig is om de woning geschikt te maken voor bewoning.

De kwaliteitsverbeteringen moeten onderdeel gaan uitmaken van de woning.

Als alternatief voor jaaropgaven kan je per jaar een inkomensverklaring (IB-60) opvragen bij de belastingdienst. Deze zal dan gelijk digitaal beschikbaar zijn in PDF. NHG accepteert dit als vervanging van de jaaropgaven. Je kunt deze hier aanvragen: https://www.belastinhttps://www.uwv.nl/particulieren/formulieren/digitaal-verzekeringsbericht.aspxgdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/werk-en-inkomen/content/hoe-kom-ik-aan-een-inkomensverklaring.

Ook kun je een UWV verzekeringsbericht opvragen via de website van het UWV.

Het verhuren van een woning met een NHG hypotheek is zonder toestemming geldverstrekker volgens de Voorwaarden en normen niet toegestaan. NHG handhaaft hier het huidige beleid

De werkgeversverklaring model 2024-1 versie 2.0 is vanaf 1 maart 2024 geldig. Dit nieuwe model werkgeversverklaring is vanaf 1 mei 2024 verplicht.

Veel bedrijven hebben een werkgeversverklaring in hun eigen stijl. Deze kan voor NHG gebruikt worden als de teksten inclusief soorten voetnoten gelijk zijn aan de teksten zoals op het model NHG zijn weergegeven.

Voor uitzendkrachten in fase A, B, 1 of 2 is dit niet van toepassing en hoef je dit veld niet in te vullen. Voor uitzendkrachten die bij beëindiging van fase B of 3 naar fase C of 4 gaan, kan in dit veld wel aangegeven worden dat het een tijdelijk dienstverband is met de intentie voor onbepaalde tijd. In dat laatste geval moet uit een arbeidsovereenkomst blijken dat de voortzetting van het contract niet afhankelijk is van een opdracht of project.

• Nadat het document volledig is ingevuld, moet de werkgever op het document een handtekening plaatsen.
• De handtekening mag elektronisch zijn. De geldverstrekker bepaalt welk soort elektronische handtekening is toegestaan.
• NHG stelt geen eisen aan de kleur inkt en handschriften bij een handgeschreven handtekening.
• Op de werkgeversverklaring hoeft géén firmastempel geplaatst te worden.

Bij het digitaal invullen van de werkgeversverklaring stelt NHG zelf geen eisen aan de wijze waarop dit gebeurt. Vraag bij de geldverstrekker na welke digitale handtekening zij accepteren.

Het downloaden van het model en meer informatie vind je hier.

Hier stelt NHG geen normen aan. De diversiteit van mogelijke antwoorden is hiervoor simpelweg te groot. Het is aan de geldverstrekker om te bepalen of sprake is van een bestendig inkomen. NHG volgt in deze het oordeel van de geldverstrekker.

Stijgt het inkomen binnen 6 maanden? Dan mag het inkomen worden meegenomen als de stijging onvoorwaardelijk is.

Is er sprake van een lager inkomen na vernieuwing van het contract? Dan moet hier bij het vaststellen van het toetsinkomen rekening mee worden gehouden. Een lager inkomen kan bijvoorbeeld veroorzaakt worden door minder overuren, onregelmatigheidstoeslag of een lager salaris. In het vooruitzicht gestelde inkomensstijgingen, kunnen bij een flexibel contract niet worden meegenomen.

Ja, dat mag. Belangrijk is dat het flexibel budget in geld uitgekeerd kán worden. Als dat zo is én als voldaan wordt aan de andere twee voorwaarden die op de model-werkgeversverklaring 2024-1 versie 2.0 vermeld staan voor het flexibel budget, mag dat budget ingevuld worden als inkomen op de werkgeversverklaring. 

Nee, want de overige eisen aan het flexibel budget blijven ook gelden. Een mobiliteitsbudget heeft een doelbesteding, namelijk het vergoeden van onkosten voor vervoer. Het kan voorkomen dat dit budget hoger is dan de kosten die de consument op dat moment heeft. Toch mag dit overige budget niet als inkomen worden meegenomen omdat de werkgever de consument kan verplichten om kosten voor vervoer uit dit budget te betalen. Het flexibel budget voldoet dus niet aan de voorwaarde dat het “vrij besteedbaar” moet zijn. Hierdoor kan dit budget niet worden meegeteld bij het vaststellen van het toetsinkomen.

De voorwaarden voor het flexibel budget  op de werkgeversverklaring zijn inderdaad aangepast per 1 maart 2024. Dit hebben we gedaan na overleg met stakeholders, waaronder de AFM.  

Heb je al een lening zonder NHG verstrekt? Dan kan jouw klant alleen NHG krijgen op de lening als je de lening oversluit naar een lening met NHG. In D.2 van de Voorwaarden en normen 2024-1 staan de regels die dan gelden.  

Het komt voor dat geldverstrekkers een ander acceptatiebeleid voeren voor leningen zonder NHG dan voor leningen met NHG. Dat kan ook voor deze regels het geval zijn geweest.

Heeft de geldverstrekker op 1 maart 2024 al een bindend aanbod gedaan? Dan gelden voor die lening nog de eisen voor het flexibel budget, die in de werkgeversverklaring 2024-1 staan.

Heeft de geldverstrekker nog geen bindend aanbod gedaan op 1 maart 2024? Dan mag de geldverstrekker de nieuwe NHG model-werkgeversverklaring 2024-1 versie 2.0 gebruiken bij alle bindende aanbiedingen vanaf 1 maart 2024. Bij leningen waarvoor het bindend aanbod na 30 april 2024 is gedaan en waarbij flexibel budget is meegeteld in het toetsinkomen, moet zijn voldaan aan de aangepaste eisen voor een flexibel budget, zoals die in de werkgeversverklaring 2024-1 versie 2.0 vermeld zijn.

De NHG-model werkgeversverklaring 2024-1 versie 2.0 is vanaf 1 mei 2024 verplicht. Wil je een lening met NHG verstrekken? Dan moet je dit model gebruiken als je het bindend aanbod op 1 mei 2024 of later doet.

Wil een geldverstrekker toch een eerder NHG-model werkgeversverklaring accepteren? Voor een lening met NHG mag dat alleen als in de werkgeversverklaring alle gegevens staan die nodig zijn voor een correcte toetsing van het inkomen op basis van onze actuele regels. De uitkomst van het gebruik van dat eerdere NHG-model werkgeversverklaring mag niet anders zijn dan wanneer wel het meest actuele NHG-model werkgeversverklaring zou zijn gebruikt.

De beoordeling of afwijken van de verplichte NHG-model werkgeversverklaring mogelijk is, ligt altijd bij de geldverstrekker. Een NHG-model werkgeversverklaring mag niet ouder zijn dan 3 maanden op het moment dat de geldverstrekker een bindend aanbod uitbrengt.

De uitkering moet blijken uit het toekenningsbesluit van het UWV met een specificatie van de uitkering. Uit deze stukken blijkt de hoogte en de duur van de uitkering.

Geldverstrekkers mogen van NHG dit model gebruiken bij leningen met NHG waarvoor het bindend aanbod voor 30 april 2024 wordt uitgebracht. Een geldverstrekker kiest zelf of zij tot 1 mei 2024 nog het model 2024-1 accepteert of alleen het nieuwe model. Als een geldverstrekker dus al vanaf 1 maart de voorwaarde stelt dat het nieuwe model moet worden gebruikt,  dan mag dat dus.

Het flexibel budget is een steeds belangrijker onderdeel van de beloning van werknemers geworden. Daarom is het vanaf 1 januari 2024 mogelijk gemaakt om flexibel budget als onderdeel van het inkomen te vermelden op de werkgeversverklaring, zodat het meegeteld kan worden in het toetsinkomen.

Maar het flexibel budget moet wel aan drie eisen voldoen om in de werkgeversverklaring te mogen worden ingevuld.

Per 1 januari 2024 waren die drie eisen, zoals die vermeld staan in versie 2024-1 van de NHG model-werkgeversverklaring:

1. Het budget moet structureel zijn: onvoorwaardelijk vastgelegd in de arbeidsvoorwaarden, niet afhankelijk van bijvoorbeeld winst, prestatie of beoordeling.
2. Budget moet vrij besteedbaar zijn: geen verplichte doelbesteding zoals aankopen extra vakantiedagen of opleiding.
3. Het budget is alleen geldelijk uit te keren.

Wat wijzigt er?
We wijzigen, na overleg met stakeholders zoals de AFM, de laatste eis in: 'Het budget is in geld uitkeerbaar'. De eis dat het budget alleen in geld uitgekeerd mag kunnen worden, is dan dus vervallen. De eisen 1 en 2 blijven hetzelfde.

Naast deze inhoudelijke aanpassing hebben we ook enkele wijzigingen in de opmaak van het document aangebracht. We verwachten hiermee de gebruiksvriendelijkheid te hebben verbeterd.

Die werkgeversverklaring 2024-1 versie 2.0 is geldig vanaf 1 maart 2024.

Je kunt de documenten gebruiken, maar alleen als je met de salarisstrook gecontroleerd hebt of de inhoud van de werkgeversverklaring juist is. Kun je dat niet met behulp van de salarisstrook controleren? Dan zal je dat op een andere manier alsnog moeten doen.  

Het kan bijvoorbeeld voorkomen dat een werknemer een loonstijging van 5% krijgt per 1 april. Wanneer de werkgeversverklaring in april wordt opgemaakt en er wordt een salarisstrook van maart aangeleverd, dan komt het inkomen op de documenten niet overeen. Een verklaring van de werkgever waaruit de loonstijging blijkt kan dat verschil verklaren. Je hoeft dan geen nieuwe werkgeversverklaring of salarisstrook op te vragen om het toetsinkomen te bepalen.  

We hebben ons beleid aangescherpt om zo de risico’s voor consument en NHG te beperken. Een door NHG toegestane constructie moet verantwoord en in het belang van de consument zijn. Ook willen we dat de aanbieders transparant zijn over voorwaarden en mogelijke financiële consequenties van een constructie. Zo kan de consument vooraf een betere inschatting maken van de eventuele risico’s.

Je kunt als aanbieder van een constructie eerst een zelfscan doen om te toetsen of de constructie kan worden voorgelegd aan NHG. Is de uitkomst van de zelfscan “NHG is mogelijk” of “voorleggen bij NHG” dan kun je de constructie ter beoordeling voorleggen. Meer informatie over de zelfscan en de beoordelingsprocedure kun je hier lezen. 

Wij doen ons best om de constructie binnen 6 weken te beoordelen. Wij starten pas met de beoordeling na ontvangst van alle benodigde stukken. Meer informatie over de beoordelingsprocedure kun je hier lezen. 

Je kan als aanbieder van een constructie een zelfscan doen om te toetsen of de constructie kan worden voorgelegd aan NHG. Is de uitkomst van de zelfscan “NHG is mogelijk” of “voorleggen bij NHG” dan kun je de constructie ter beoordeling voorleggen. Meer informatie over de zelfscan en de beoordelingsprocedure kun je hier lezen. 

Alle aanbieders met een constructie die in het verleden is geaccepteerd door NHG, zijn per e-mail geïnformeerd over de herbeoordeling. Heb je geen e-mail ontvangen, maar wil je wel meer informatie over de herbeoordeling, neem dan contact op met beleidsdesk@nhg.nl.  

In de bijsluiter moet transparant en duidelijk aangegeven worden wat de constructie inhoudt en wat de eventuele financiële gevolgen zijn bij bijvoorbeeld verkoop van de woning. De bijsluiter heeft als doel dat consumenten over de juiste informatie beschikken om weloverwogen een besluit te nemen. En dat ze weten welke verplichtingen een erfpacht- of kortingsconstructie met zich meebrengt. De handleiding voor de bijsluiter kun je hier downloaden. 

De bijsluiter moet als vast onderdeel van de erfpacht- of kortingsovereenkomst aan de consument worden verstrekt. 

Klik hier voor de lijst met geaccepteerde erfpacht- en kortingsconstructies.  

Wanneer de constructie niet meer op de lijst staat, kan de casus worden voorgelegd aan NHG via beleidsdesk@nhg.nl. NHG kijkt bij deze voorlegposten primair naar het belang van de consument. 

Wanneer de consument al een hypotheek heeft met NHG dan hoeft de casus niet voorgelegd te worden. 

Ja, dat is mogelijk.

Ja, zie hiervoor Voorwaarden en normen C.7.2.

Ja, in de meeste gevallen moet toestemming gevraagd worden. Check in dit geval ook altijd je contract welke specifieke voorwaarden er gelden, voor bijvoorbeeld de verplichting van terugbetaling bij een kortingsconstructie. 

Je hebt recht op de waardestijging van een verbouwing binnen de bepalingen van je erfpacht- of kortingsovereenkomst. Bij verkoop van de woning moet de waardestijging van de verbouwing apart worden bepaald. 

Erfpachtconstructies waarbij de erfverpachter een overheidsinstantie is, waren altijd al mogelijk in combinatie met NHG. Dat is niet langer vanzelfsprekend, nieuwe constructies worden voortaan ook getoetst op genoemde criteria. Voor bestaande traditionele overheid constructies geldt een overgangsperiode. 

Allereerst zijn natuurlijk de Voorwaarden en normen van toepassing. Daarnaast zijn er nog een aantal specifieke voorwaarden. Deze zijn te vinden op onze website en lees je hier.

Ja, met ingang van de nieuwe V&N 2023-1 is het ook mogelijk het kortingsdeel af te kopen met een verhoging of bij oversluiten. Verkrijgen volle eigendom van de grond bij erfpachtconstructies was al mogelijk.

Een constructie moet zijn geaccepteerd door NHG. De lijst met geaccepteerde constructies kun je hier vinden. Daarnaast zijn er eisen gesteld met betrekking tot de financiering. Je kunt deze vinden via deze link. 

Bij het kopen van een woning loopt jouw klant altijd een vermogensrisico. De waarde van de woning kan immers stijgen, maar ook dalen. Ook wanneer jouw klant een woning koopt met behulp van een erfpacht- of kortingsconstructie loopt hij vermogensrisico.

Er zijn erfpacht- en kortingsconstructies waarbij jouw klant een aanvullend vermogensrisico loopt.

Bij kortingsconstructies is er sprake van een aanvullend vermogensrisico wanneer de consument bij waardedaling van de woning de oorspronkelijke waarde van het kortingsdeel moet betalen of een hogere prijs dan de actuele marktwaarde van het kortingsdeel. 

Het aanvullend vermogensrisico bij erfpacht is het risico voor de consument dat de waardedaling van het bloot eigendom deels of volledig voor zijn rekening komt. NHG onderscheidt hierbij twee mogelijke vermogensrisico’s: 

Direct risico 
Koopt de consument het bloot eigendom en betaalt de consument meer dan de actuele marktwaarde? Dan is dit een direct risico. 

Indirect risico 
De lagere opbrengst van het erfpachtrecht als gevolg van overwaardering van het bloot eigendom bij doorverkoop.

Ja, dat kan. Dit kan met een aanvullende lening met NHG worden gefinancierd, als uiteraard ook wordt voldaan aan de overige Voorwaarden & Normen.

Bij een erfpacht- of kortingsconstructie met een aanvullend vermogensrisico is de combinatie met een aflossingsvrij leningdeel niet toegestaan. Dit wordt gezien als een stapeling van risico's. Er wordt namelijk geen of minder vermogen opgebouwd over de waarde van de grond of het kortingsdeel. 

Ja, ook hier geldt datum bindend aanbod in 2022: V&N en bijbehorende afspraken van 2022. Datum bindend aanbod vanaf 1 januari 2023: V&N 2023-1. 

Is de lening bedoeld voor een woning waarop een voorkeursrecht rust of voor een woning waarop een anti-speculatiebeding van toepassing is? Dan beoordeelt de geldverstrekker of dat voor haar een bezwaar vormt om de lening te verstrekken. Soms wordt in de koopovereenkomst of de leveringsakte een kettingbeding opgenomen in verband met het voorkeursrecht of het anti-speculatiebeding. Het kettingbeding maakt het risico op een verlies mogelijk groter. Dit raakt dus ook ons belang. Daarom is het verstandig om dat kettingbeding op voorhand aan ons voor te leggen.

Kleine VvE’s komen moeilijk mee in de verduurzaming van woningen. Er is vaak onvoldoende geld in het reservefonds voor onderhoud en verduurzaming en er zijn weinig mogelijkheden voor kleine VvE’s om geld te lenen. Deze mogelijkheden zijn er wel voor grote VvE’s. We vinden het belangrijk dat alle woningeigenaren in staat zijn om te verduurzamen, ook appartementseigenaren in kleine VvE’s. Met de borg op de Stimuleringslening van SVn willen we een drempel wegnemen voor kleine VvE’s om gezamenlijk een lening voor verduurzaming aan te gaan.

Nee, de NHG-grens NHG speelt geen rol. Deze lening is voor alle kleine VvE’s (7 of minder appartementen) beschikbaar in gemeentes die deelnemen.

De VvE moet er aantoonbaar alles aan gedaan hebben om achterstanden te verhelpen. Als het de VvE en het VvE-lid niet lukt om de betalingsachterstanden in te lopen, dan gaat SVn samen met de VvE op zoek naar een duurzame oplossing.

Nee, individuele VvE-leden zijn verantwoordelijk voor de eigen VvE-bijdrage voor rente en aflossing, niet voor de VvE-bijdrage van andere VvE-leden.

Per appartement mag er maximaal € 25.000 geleend worden. Stel, de VvE bestaat uit 7 leden. De VvE kan dan een lening aangaan voor maximaal € 175.000.

Als je gemeente meedoet aan de lening van SVn, kun je deze via de website van de gemeente aanvragen. Indien de gemeente laat weten dat jouw VvE in aanmerking komt, sturen ze de aanvraag door naar SVn. SVn neemt vervolgens de aanvraag in behandeling en bericht de VvE hierover.

Voor grote VvE’s zijn er meerdere mogelijkheden om verduurzaming te financieren. Voor kleine VvE’s zijn deze er niet. Daardoor komen kleine VvE’s niet mee in de verduurzamingsopgave. Met de NHG borg op de Stimuleringslening van SVn willen we een drempel wegnemen voor kleine VvE’s om gezamenlijk een lening voor verduurzaming aan te gaan.

Bekijk op de website van SVn of jouw gemeente deelneemt.

Op de website van SVn kan je aangeven dat je geïnteresseerd bent. Je krijgt dan bericht als de lening ook in jouw gemeente beschikbaar is. Je kunt natuurlijk ook direct contact met je gemeente opnemen om je interesse kenbaar te maken.

Nee, niet met de Stimuleringslening kleine VvE. Deze lening kan alleen door (kleine) VvE’s worden aangegaan, niet door individuele appartementseigenaren.

De kans dat dit toch kan is groot. Voor veel besluiten is een gewone meerderheid van stemmen voldoende. Bij bepaalde belangrijke besluiten kan echter een grotere meerderheid vereist zijn. Die eis staat dan in de statuten of in de splitsingsakte. Maar het kan ook zo zijn dat in de splitsingsakte een bepaald modelreglement van toepassing is verklaard en dat de eis daarin is vastgelegd. Vraag aan je VvE bestuur wat voor jouw VvE geldt.

Kijk voor een uitleg van de borg op de productpagina

De lening is aangegaan door de VvE en blijft gewoon doorlopen totdat deze is afgelost. Vanaf het moment van de overdracht van het appartement zal de nieuwe eigenaar de VvE bijdrage voor rente en aflossing betalen. De nieuwe eigenaar is niet verantwoordelijk voor achterstallige VvE-bijdrage(n) van de vorige eigenaar. In geval van achterstallige VvE-bijdrage(n) van de vorige eigenaar moeten deze vergoed worden uit de verkoopopbrengst. Als het appartement met verlies wordt verkocht, dan staat NHG borg voor de achterstallige VvE-bijdrage(n) aan de VvE.

Je vindt de gehele lijst op Wat zijn erkende energiebesparende maatregelen? - NHG. Daarnaast kan je de VvE de lening gebruiken voor het wegwerken van achterstallig onderhoud.

Voor gebruik van de Stimuleringslening moet minimaal één verduurzamingsmaatregel worden uitgevoerd. SVn heeft ook producten die te gebruiken zijn voor financiering van uitsluitend (achterstallig) onderhoud. Kijk op de website van SVn wat de mogelijkheden zijn.

Ja, dat is mogelijk. Als de VvE meerdere aanvragen voor een lening indient, dan worden de bedragen bij elkaar opgeteld. Dat betekent dat je per appartement nooit boven het gestelde maximum van € 25.000 uit kan komen.

De nieuwe indeling en heldere schrijfstijl geven meer duidelijkheid aan geldverstrekkers en adviseurs over hoe de regels werken en wat de rol van NHG is. Zo zorgen we met elkaar voor het beste resultaat voor de klant.

Bij de V&N op de website wordt vanaf 1 januari 2024 extra uitleg gegeven als dat nodig is, bijvoorbeeld met behulp van veelgestelde vragen. Een apart document met toelichting op de regelgeving is daardoor niet meer nodig.

Wet- en regelgeving (zoals de Trhk) wordt vanaf 1 januari 2024 niet meer opgenomen in de V&N als dit niet noodzakelijk is. Zo houden we de V&N duidelijk en relevant.

We hebben de Gedragslijn Intensief Beheer geïntegreerd in de herschreven V&N. Zo zijn er minder verschillende documenten waar regels in staan.

Ook al zijn we erg tevreden over de huidige rekenexperts, we vinden het wel belangrijk dat ook nieuwe partijen kunnen toetreden als deze voldoen aan ons accreditatieproces.  

Voldoende draagvlak houdt in dat je een lopende samenwerking hebt met minimaal twee hypotheekverstrekkers. Deze hypotheekverstrekkers moeten een positief oordeel over de samenwerking afgeven.  Een samenwerking met verschillende labels van een hypotheekverstrekker, telt als één samenwerking. Ook moeten minimaal 2 geldverstrekkers de intentie hebben om ook een samenwerking te willen aangaan voor aanvragen van hypotheken met en zonder NHG. Meer informatie lees je hier.

De kwaliteit moet zijn geborgd door te omschrijven hoe je met bepaalde punten omgaat, zoals correcte en consistente toepassing van het toetskader, het vier-ogen-principe, de doorlooptijd, databeveiliging en het ondervangen van risico’s. We vragen je deze informatie aan te leveren via informatieopgave 2. Je kunt deze hier downloaden.

Er moet omschreven zijn hoe de permanente educatie van je personeel is gewaarborgd, welke opleidings- en ervaringseisen er worden gesteld aan huidig en nieuw personeel, hoe het personeelsbestand en hoe medewerkers worden ingewerkt als het gaat om de toetskaders voor de IKV. We vragen je deze informatie aan te leveren via informatieopgave 2. Je kunt deze hier downloaden.

Je moet omschrijven hoe jouw onderneming met de waarborging van (de schijn van) onafhankelijkheid omgaat en hoe je omgaat met een eventueel belangenconflict. We vragen je deze informatie aan te leveren via informatieopgave 2. Je kunt deze hier downloaden.

Het is nadrukkelijk niet toegestaan om vergelijkingen te maken tussen verschillende geldverstrekkers met als doel het hoogste toetsinkomen of verschillen in toetsinkomens te laten zien. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren wanneer geldverstrekkers op eigen beleid andere toetskaders hanteren dan NHG. 

Stuur een mail naar beleidsdesk@nhg.nl om je aan te melden als rekenexpert. Voorwaarde bij aanmelden is dat je al voldoende draagvlak hebt bij geldverstrekkers. We vragen je daarom het document Informatieopgave fase 1 in te vullen en deze mee te sturen bij je aanmelding. Meer informatie over ons accreditatieproces en welke stappen je moet doen lees je hier. 

Op donderdag 9 november 2023.

Bibliotheek Utrecht, Neude 11, 3512 AE.

De inloop was vanaf 15:00 uur, het programma vond plaats van 16.00 uur tot 20.00 uur.

Pak je de fiets, dan kun je parkeren in de beveiligde fietsenstalling Utrecht Vredenburg (Vredenburg 46).

Kom je met het OV, dan is het vanaf Utrecht Centraal 15 minuten lopen (er stoppen ook diverse bussen bij bushalte Neude).

Ga je met de auto, dan kan je parkeren in Q-park La Vie op 5 minuten loopafstand.

Woningbehoud-tools zijn maatwerkmiddelen die geldverstrekkers in kunnen zetten om de lening betaalbaar te maken en betaalbaar te houden. Dit is essentieel als de geldverstrekker er voor wil zorgen dat consumenten hun woning niet hoeven te verkopen als gevolg van onverwachte financiële problemen. Daarbij is het van belang consumenten met potentiële financiële problemen in een zo vroeg mogelijk stadium te helpen om een problematische schuldensituatie te voorkomen.

Het brede palet aan tools heeft als doel dat de geldverstrekker consumenten op maat kan helpen. De geldverstrekker mag deze tools inzetten op een lening met NHG maar dat hoeft niet.

Een geldverstrekker kan de tools inzetten voor consumenten in de volgende situatie:

• De consument heeft een betalingsachterstand op de lening of verwacht wordt dat die een betalingsachterstand gaat krijgen.
• De consument wordt geconfronteerd met een niet betaalbare lening met NHG door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, overlijden van de partner of beëindiging van de relatie. Of de consument heeft hulp nodig bij het oplossen van gestegen uitgaven.
• De consument heeft geen mogelijkheden om de betalingsproblemen zelf op te vangen.
• De consument wil de woning behouden.
• De consument werkt mee aan het voorkomen en oplossen van betalingsachterstanden.
• Vastgesteld is dat woningbehoud in het belang is van de consument en dat duurzaam herstel mogelijk is.

Met duurzaam herstel bedoelen we dat het mogelijk moet zijn een stabiele financiële oplossing en behoud van de woning voor de consument te realiseren voor de lange termijn. Of dit mogelijk is hangt af van de persoonlijke en financiële situatie van de consument. De geldverstrekker beoordeelt of een oplossing leidt tot duurzaam herstel.

Dat zou kunnen als de consument voldoet aan de omstandigheden zoals beschreven in D.5.1 in de V&N 2024-1, en je voldoet aan de uitgangspunten zoals beschreven bij D.5.2. Het omzetten naar een lening in box 3 kan financiële ademruimte bieden, maar het is belangrijk dat de consument goed wordt geadviseerd. Aan het aflossingsvrij maken van de lening zijn immers ook risico’s verbonden. 

Is er sprake van omstandigheden zoals beschreven in D.5.1 van de V&N 2024-1? En voldoe je aan de uitgangspunten zoals beschreven bij D.5.2 en de overige voorwaarden van D.5.5? Dan mag je de lening met NHG verhogen om schulden te consolideren. De tool mag niet ingezet worden om standaard schuldenlasten te verlagen. Maar alleen als het noodzakelijk is omdat de consument anders de woning niet kan behouden.

Nee, de woningbehoud-tools zijn niet bedoeld voor consumenten die de lening willen voortzetten bij een OHA. Omdat de ratio voor de tools anders is dan de ratio achter OHA. Hoewel dit ook klanten zijn die de woning willen behouden, zijn dit geen klanten die beredderd moeten worden (zoals bij een uitzondering op het provisieverbod bedoeld is).

Kan je geen OHA realiseren omdat de consument die de lening voortzet de lening niet kan betalen en daardoor de woning niet kan behouden? Dan mag je de lening wel gedeeltelijke aflossingsvrij maken in box 3. Maar alleen als ‘last resort’ en uiteraard alleen als jij dit verantwoord vindt.

De Voorwaarden en normen verwijzen naar het wettelijk kader (de TRHK) waar je als geldverstrekker aan moet voldoen. Als je via een explain wilt afwijken van de acceptatiecriteria, dan staat in artikel 4, lid 1 van de Trhk beschreven waar je aan moet voldoen. Daarbij moet je blijven voldoen aan de randvoorwaarden van NHG zoals gesteld in de V&N.

Ja, Bij het consolideren van schulden is het belangrijk dat je goed kijkt naar de achtergrond van de schulden en de huidige situatie van de consument. Het consolideren van de schulden moet immers leiden tot een betaalbare bestendige situatie, en de aanleiding voor de schulden moeten zijn opgelost. Heeft je consument onverstandige keuzes gemaakt? Dan kan het inzetten van een budgetcoach ook een tool zijn die consument helpt. Of dat zo is bepaal jij zelf.

Bij het bepalen van de looptijd van geconsolideerde schulden is het belangrijk dat de looptijd past bij de achtergrond van het doel van de lening. Zijn de schulden bijvoorbeeld aangegaan voor de aankoop van een auto en moet deze in de toekomst worden vervangen? Hou dan bij de looptijd van de lening zo veel mogelijk rekening met deze situatie.

Ja. Het  consolideren van schulden kan een tool zijn die geschikt is om woningbehoud te realiseren. Adviseurs en geldverstrekkers moeten de specifieke omstandigheden van de consument in acht nemen en bespreken met de consument  om te komen tot het beste advies hierover. Schuldenconsolidatie kán immers gunstig zijn in bepaalde situaties, vooral als het leidt tot lagere rentelasten en verbeterde financiële beheersbaarheid. Maar er zijn ook risico’s aan verbonden, bijvoorbeeld een eventueel langere looptijd van aflossing van schulden wat kan leiden tot hogere kosten over de lange termijn.

Ja, het is zeker mogelijk om een combinatie aan woningbehoud-tools in te zetten om woningbehoud te realiseren. Zolang inzet maar leidt tot duurzaam woningbehoud.

In uitzonderingsgevallen kan dan toch een woningbehoud-tool worden ingezet. Als een consument buiten de doelgroep valt, maar je van mening bent dat je consument wel geholpen kan worden bij het realiseren van woningbehoud, dan vragen we je om contact op te nemen met ons. Leg de situatie uit, wij denken dan graag met je mee.

Nee, de inzet van deze tool moet noodzakelijk zijn voor woningbehoud. Dit betekent dat de consument geen financiële mogelijkheden heeft om de problemen op te lossen. De doelgroep is in lijn met de doelgroep voor wie een uitzondering geldt op het provisieverbod. Om zo min mogelijk kosten bij deze consument te laten komen hebben wij ervoor gekozen om alleen de strikt noodzakelijke bedragen mee te kunnen financieren.

De Woonlastenmonitor is een vrij toegankelijk dashboard van NHG (Nationale Hypotheek Garantie) die gebruikt wordt voor het systematisch en structureel vastleggen van data in het kader van betaalbaarheid en financiële zorgen onder consumenten met een eigen woning. Door middel van regelmatig marktonderzoek. De uitkomsten hiervan worden gecombineerd met NHG-data en voorzien van redactionele duiding.

De Woonlastenmonitor geeft inzicht op landelijk en provinciaal niveau in ontwikkelingen en veranderingen op het gebied van betaalbaarheid en financiële zorgen bij woningbezitters.

De Woonlastenmonitor richt zich o.a. op hypotheekverstrekkers, overheid, belangenorganisaties, pers en journalisten, en op iedereen die geïnteresseerd is in de ontwikkelingen en veranderingen op het gebied van betaalbaarheid en financiële zorgen bij woningbezitters.

- Bijna 2 op de 5 woningeigenaren met een hypotheek in Nederland (37%) geeft aan dat hun inkomen net genoeg of niet genoeg is om alle kosten en vaste lasten te kunnen betalen.
- 1 op de 5 woningbezitters ervaart stress over hun financiële situatie. - Ondanks de zorgen is er geen stijging van achterstanden in NHG-betalingsachterstanden te zien.
- Van de groep die aangeeft dat hun inkomen niet genoeg is om alle kosten en vaste lasten te kunnen betalen (6%) heeft bijna 3 op de 4 (71%) het uitgavenpatroon aangepast.
- 1 op de 5 (20%) woningeigenaren met een hypotheek in Nederland geeft aan de afgelopen 12 maanden moeite te hebben gehad om de hypotheeklasten te betalen.
- 3 op 5 (59%) woningeigenaren in Nederland geeft aan dat ze een tegenslag gelijk aan het maandinkomen van hun huishouden zonder problemen kunnen opvangen.
- Bijna 1 op de 4 (22,8%) woningeigenaren met een hypotheek in Nederland geeft aan zich zorgen te maken om hun financiële situatie.

Het is confronterend om te zien dat een grote groep Nederlanders stress ervaart en onzeker zijn of hun inkomen wel genoeg is om de kosten van wonen te kunnen betalen. Als NHG zetten wij ons in zodra consumenten zorgeloos kunnen wonen. Wanneer het dan toch tegenzit, dan bieden we met de beschikbaarheid van onze woningbehoud-tools een ruime mate van ondersteuning bij het vinden van oplossingen om de lening weer betaalbaar te krijgen. Het is met deze resultaten extra duidelijk geworden dat we als keten aandacht moeten blijven houden voor het signaleren, voorkomen en ondersteunen bij betalingsproblemen.

Positief, mensen signaleren een financiële verandering en nemen actief actie om eventuele problemen in de toekomst te voorkomen. In dit geval is voorkomen beter dan genezen. Wij vinden het daarom ook positief dat mensen grip houden op hun uitgaven.

Wanneer je financiële zorgen hebt, óók als je (nog) geen achterstand hebt, neem dan contact op met je financieel aanspreekpunt. Dat kan een hypotheekadviseur zijn of je geldverstrekker. Zij kunnen je bijvoorbeeld helpen met het herstructureren van de lening, waardoor de maandlasten kunnen worden verlaagd. Of door het aanbieden van job- of budgetcoaches. Er hoeven nog geen achterstanden op de hypotheek te zijn om hiervoor in aanmerking te komen.

Veel mensen met zorgen hebben nog geen achterstanden of zoeken niet uit zichzelf naar hulp. Deze groep is dus aanzienlijk groter dan de groep die feitelijk een achterstand heeft. Het is belangrijk dat we ons hiervan bewust zijn en dat problemen bij woningeigenaren op tijd worden gesignaleerd, ook al is er nog geen achterstand op de hypotheek. Met de Woonlastenmonitor proberen we inzichten te geven voor beleidsmakers en andere professionals.

De inzichten uit deze eerste monitor gebruiken we voor de (door)ontwikkeling van waardevolle proposities en de (door)ontwikkeling van onze eigen visie en strategie. Een tweede editie van de Woonlastenmonitor wordt aan het einde van de zomer gepubliceerd en we zijn heel benieuwd welke bevindingen daaruit zullen komen. We zien voor ons dat de data die hieruit komt een goede basis is voor de samenwerking met andere organisaties.

De inzichten uit de woonlastenmonitor kunnen door de eerdergenoemde doelgroepen gebruikt worden voor oplossingen voor maatschappelijke- en beleidsvraagstukken. Daarnaast geven de resultaten mogelijk handelingsperspectief door inzicht te geven in het sentiment rondom betaalbaarheid en creëert duiding door het visualiseren van de feitelijke situatie. Naast het structureel vastleggen en visualiseren van data is de woonlastenmonitor een sentimentmeting en geeft achterstandsoverzicht op landelijke- en provinciaal niveau van het NHG-deel van de markt van alle geldverstrekkers.

NHG staat voor betaalbaar wonen en heeft als stichting een unieke positie zonder commerciële belangen. Vanuit onze positie willen wij graag bijdragen aan oplossingen die helpen bij het op tijd signaleren, voorkomen en ondersteunen bij betalingsproblemen van woningeigenaren met een hypotheek in Nederland.

De Woonlastenmonitor betreft twee publicaties over twee kwartalen die we na afronding van de pilot hopen door te ontwikkelen. De belangrijkste criteria om na afloop van de pilot door te gaan met de Woonlastenmonitor is als we merken dat data uit de monitor gebruikt en geïnterpreteerd wordt door onze doelgroepen bij het ondersteunen van woningeigenaren met financiële problemen.

De uitkomsten van het marktonderzoek zijn gecombineerd met NHG-data. In de toekomst hebben we de ambitie om de Woonlastenmonitor verder uit te breiden met databronnen die afhankelijk zijn van de behoefte en bevindingen uit deze pilot.

Als financiele sector spelen wij een belangrijke rol om woningeigenaren met financiele zorgen proactief te ondersteunen. Met de Woonlatenmonitor willen kennis delen en ketenpartners inspireren om in de toekomst actief data met ons te delen, om handelingsperspectief te creëren en bij te dragen aan de bandbreedte van de monitor.

Dat is lastig te zeggen omdat woningeigenaren zich eerst bij de geldverstrekker melden. Wel hebben we vorig jaar 461 keer ondersteuning geboden aan de geldverstrekkers om behoud te realiseren. Mede op basis van de ondersteuningen. Vanuit NHG denken we graag mee met geldverstrekkers bij het vinden van haalbare oplossingen om woningbehoud te realiseren, ook als dit om maatwerk vraagt. In het verlengde hiervan hebben we per 1 januari 2024 de mogelijkheden voor de geldverstrekker om woningbehoud te realiseren voor een lening met NHG uitgebreid. Deze uitbreiding noemen we de woningbehoud-tools.

Ondanks de zorgen is er geen stijging van achterstanden in NHG-betalingsachterstanden te zien. Dat is goed nieuws en laat zien dat de Nederlandse hypotheekmarkt in de basis gezond is. De hoge mate van zorgen bij Nederlanders is wel een thema waar we als financiële keten aandacht voor moet blijven houden. We hopen dat we een ontwikkeling gaan zien waarin zorgen zullen afnemen. Als NHG blijven we kijken welke rol wij daarin kunnen nemen.

We bieden geldverstrekkers per 1 januari 2024 meer mogelijkheden om de lening met NHG betaalbaar te maken of te houden wanneer de consument de lening niet meer kan betalen en de problemen niet kan oplossen. We noemen deze mogelijkheden de woningbehoud-tools. Deze maatwerkmiddelen zijn essentieel als de geldverstrekker ervoor wil zorgen dat consumenten hun woning niet hoeven te verkopen als gevolg van onverwachte financiële problemen. Daarbij is het van belang consumenten met potentiële financiële problemen in een zo vroeg mogelijk stadium te helpen om een problematische schuldensituatie te voorkomen. Het brede palet aan tools heeft als doel dat de geldverstrekker consumenten op maat kan helpen. De geldverstrekker mag deze tools inzetten op een lening met NHG maar dat hoeft niet.

Dit bedrag verschilt per huishouden. Op de site van het Nibud kan er middels een online tool, de BufferBerekenaar een persoonlijke adviesbuffer worden uitgerekend.

Met een flexwoning bedoelen we een woning die in de fabriek is gebouwd en verplaatsbaar is. Deze woningen kunnen sneller en goedkoper worden gebouwd. Flexwoningen zijn er in verschillende vormen en afmetingen. Ze zijn over het algemeen duurzaam en moeten voldoen aan het bouwbesluit. Deze woningen hebben een goede kwaliteit en vergelijkbare levensduur als reguliere woningen. 

Gemeenten kunnen locaties met een tijdelijke woonbestemming sneller beschikbaar stellen dan locaties voor permanente woonbestemming. Dit zijn dan bijvoorbeeld locaties waar nog geen bestemming voor is. Ook kan voorafgaand aan een regulier woningbouwproject de grond ingezet worden voor tijdelijke woonbestemming. Op deze manier kunnen gemeenten woningzoekenden eerder helpen. 

In Nederland is een enorm woningtekort. Flexwoningen op grond met een tijdelijke woonbestemming kunnen een oplossing bieden. Deze woningen kunnen sneller worden gebouwd, zijn beter betaalbaar en bieden meer flexibiliteit op de woningmarkt. 

Een flexwoning is geplaatst op grond met een tijdelijke woonbestemming. Er zijn verschillende scenario’s mogelijk wat er na het aflopen van deze termijn gebeurt: 

1. De flexwoning kan blijven staan op dezelfde locatie. 
2. De flexwoning wordt verplaatst naar een andere locatie binnen dezelfde gemeente. 
3. De flexwoning wordt verplaatst naar een andere locatie buiten de gemeente.
4. De flexwoning kan niet verplaatst worden naar een andere locatie in Nederland. Mogelijk kan de woning worden verkocht en geplaatst in het buitenland. Of de woning wordt gedemonteerd en de materialen hergebruikt.

In scenario 2 en 3 bepaalt de consument zelf of deze meegaat naar de andere locatie en in de woning blijft wonen. Of dat de woning wordt verkocht.

In eerste instantie is een gemeente verantwoordelijk voor het vinden van een nieuwe locatie voor een flexwoning. Ze kijken of een flexwoning herplaatst kan worden in dezelfde regio. Slaagt een gemeente er niet in om een volgende locatie te vinden in de directe omgeving? Dan moet naar een andere locatie gekeken worden. Voor sociale huur werkt de overheid hiervoor met een marktmeester. Deze brengt landelijke locaties, beschikbare woningen en wensen van gemeenten in kaart. Het is de wens van NHG dat deze ondersteuning van de marktmeester in de toekomst ook beschikbaar komt voor de koopsector. 

De meest genoemde voordelen van een flexwoning zijn de maandelijkse kosten en de kans om op de woningmarkt te komen. De maandelijkse kosten van een flexwoning zijn betaalbaar. Dit geeft de consument meer kans op een koopwoning. Daarnaast wordt het duurzame karakter van de woning als positief ervaren. 

De voordelen blijken uit eigen onderzoek dat is uitgezet onder consumenten. Meer informatie over dit onderzoek lees je hier.

De meest genoemde nadelen van de flexwoning zijn het gedoe en de financiële onzekerheid als je tussentijds verhuist of weg moet. En dat consumenten verwachten minder vermogen op te bouwen met een flexwoning dan met een ‘gewoon’ huis op eigen grond. Een ander nadeel dat vaak wordt genoemd door woningzoekers is dat de locatie van dergelijke woningen ze niet aanspreekt. Deze nadelen blijken uit eigen onderzoek dat is uitgezet onder consumenten.

Meer informatie over dit onderzoek lees je hier. 

Het slechts tijdelijk beschikbaar zijn van de grond brengt risico’s met zich mee voor geldverstrekkers. Hierdoor is het niet altijd verantwoord om een hypotheek te verstrekken. Of er gelden andere voorwaarden dan bij een hypotheek op een reguliere woning. Bijvoorbeeld dat de looptijd niet langer is dan de periode waarop de woning op de huidige locatie mag blijven. Door deze korte looptijd zijn de maandlasten hoger en is de hypotheek vaak niet betaalbaar voor de consument. 

NHG onderzoekt of zij voor de geldverstrekkers bepaalde onzekerheden kan wegnemen door de NHG-garantie in te zetten. Daarmee willen we de mogelijkheden en de voorwaarden voor de financiering voor de consument verbeteren.

Ja dat kan. Geïnteresseerde gemeenten, woningcorporaties en geldverstrekkers kunnen hiervoor een mail sturen naar beleidsdesk@nhg.nl.

De ambitie van de minister van VRO is om jaarlijks rond de 15.000 flexwoningen (huur en koop) te plaatsen.  De verwachting is dat het in 2024 lager uitvalt en op 8.300 uitkomt. Gemeenten en woningcorporaties geven aan dat het toevoegen van flexwoning als koop zorgt voor een goede mix tussen sociale huur, middenhuur en koop. 

NHG wil eerst starten met een aantal pilotprojecten met gemeenten en/of woningcorporaties. Om te onderzoeken of deze woningvorm met koop ook echt aanslaat in de markt. 

Het bouwen van flexwoningen is goedkoper dan het bouwen van gewone huizen. Dit komt omdat ze meestal in fabrieken worden gemaakt. Als ze daar in grote aantallen worden gemaakt, zijn er kostenvoordelen. Ook zijn er vaak minder investeringen nodig om de plekken voor tijdelijke woningen klaar te maken dan voor permanente huizen. Bijvoorbeeld omdat bestaande infrastructuur gebruikt kan worden of omdat er minder zwaar geheid hoeft te worden. Door het tijdelijke karakter van de locaties is de grondprijs in de regel ook lager dan reguliere woningbouw.

De NHG-grens die in de Voorwaarden en normen 2025 staat, geldt voor leningen die de geldverstrekker in 2025 aan de consument aanbiedt. De datum waarop de geldverstrekker het bindend aanbod heeft uitgebracht is leidend.