Waar liggen de oplossingen voor koopstarters?

Starters worden hard geraakt door de woningcrisis. Wat kan er op korte termijn gedaan worden om de woningmarkt toegankelijk te maken en betaalbaar te houden voor de starter van nu en in de toekomst? Nic Vrieselaar (Macro-econoom Rabobank), Hans Ton (directeur Wonen, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) en Carla Muters (voorzitter Raad van Bestuur NHG) spraken elkaar hierover tijdens de derde kennissessie van ESB op 23 maart.

De (on)mogelijkheden van toegang tot de woningmarkt

De instapprijs om toe te treden tot de woningmarkt wordt steeds hoger. De huizenprijzen stijgen harder dan het inkomen. Vrieselaar: “Starters zoeken echt de grenzen op van hun maximale hypotheek en zijn daarmee ook een steeds groter wordend deel van hun inkomen kwijt aan hun hypotheek. De lage rente mitigeert dat een beetje, maar de woonlasten stijgen hard. Als nieuwkomer of herstarter wordt de zogenaamde korting die je krijgt door energiezuinige woningen, de lage renteprijs of overdrachtsbelasting al ingeprijsd in de koopprijs. Je betaalt minder rente, maar een hogere aankoopprijs

Ook NHG ziet deze zorgelijke trend. “De woningschaarste en hoge huizenprijzen vergroten de ongelijkheid, zowel in toegang tot het kunnen kopen van een huis -met ook bijbehorende financiering- als door verschillen tussen huur en koop in vermogensopbouw. Als er nog wel een huis wordt gekocht in deze tijd, dan nemen mensen sneller een beslissing bij de aankoop van een woning. Ze nemen meer financiële risico’s en kunnen door de lagere kostengrens vaak geen gebruik meer maken van de bescherming die NHG biedt bij financiële problemen. Het voorbehoud van financiering wordt soms weggelaten en er wordt niet of minder stilgestaan bij de staat van woning of rekening gehouden met life-events zoals relatiebeëindiging,” zegt Muters. “Voor bestaande woningeigenaren is het in de huidige huizenmarkt het haast niet mogelijk om de ex-partner uit te kopen, maar ook voor de ex-partner is het niet makkelijk om een andere woning te vinden.”

Starters blijven daarom noodgedwongen langer thuis wonen en stellen hun toekomst uit. Ex-partners blijven samen in een huis wonen omdat ze geen kant op kunnen. Zelfs met twee keer modaal inkomen is een gemiddeld koopwoning niet meer te betalen. In 10 jaar tijd is het eigen woningbezit van de groep consumenten van 25 tot 35 jaar met 10% gedaald. Het uitwijken naar de vrije huursector is voor sommigen dan de enige mogelijkheid om toegang te krijgen tot de woningmarkt maar ook dat is niet ideaal. De hoge vraag naar koopwoningen en beperkt aanbod stuwt de huisprijzen, wat ook gevolgen heeft voor de huurprijzen in de vrije sector.

“Huren in Nederland is geen pretje,” zegt Vrieselaar. “Onderzoek naar de financiële kwetsbaarheid onder huurders in Nederland toont aan dat problemen als rood staan net zoveel voorkomen bij mensen in de sociale als vrije huursector. Terwijl juist de verwachting is dat de mensen met financiële kwetsbaarheid voornamelijk in de sociale huursector voorkomen.”

Meer huizen bouwen helpt de starter niet op korte termijn

Maar hoe kunnen we de groep voor wie een eigen woning onbereikbaar is beter helpen, zonder de problemen door te schuiven naar de toekomstige generaties?

Bouwen wordt door alle aanwezigen genoemd als een oplossing voor de woningcrisis. En dan wel naar woningbehoefte. Bouwen vergroot namelijk het aanbod en lost een deel van de schaarste op, maar het lost niet het probleem op korte termijn op voor de starters. Hans Ton: “Bouwen vraagt om geduld. Gemiddeld duurt het 10 jaar om van plan tot uitvoering te komen.”

Ondertussen moet het stelsel wel aangepakt worden zodat het speelveld eerlijker wordt, zowel voor huur als koop als voor de concurrentiepositie van de starter ten opzichte van een bestaande woningeigenaar of belegger. De schaarste leidt namelijk ook tot leefbaarheidsproblemen. Jongeren die hun toekomst uitstellen, maar ook ouderen die te lang in een woning blijven wonen die mogelijk niet voldoet aan wat zij in de laatste levensfase nodig hebben. In het doorstromen zit een deel van de sleutel tot de oplossing, maar er kleven wel veel financiële belemmeringen voor mensen om door te stromen. Meer betalen voor minder ruimte en kwaliteit is geen financiële prikkel en dus blijven veel mensen zitten waar ze zitten.

“Het is een complex vraagstuk en daarom moeten we deze groep doorstromers ook goed in beeld hebben. Wat is hun behoefte en hoe helpen we hen door te stromen zodat de bestaande woning ook weer beschikbaar komt voor de juiste doelgroep, “aldus Ton.

Wat kan er op korte termijn wel?

Ton: “Er moet veel meer regie komen op de opdracht die we hebben. Waar ligt de verantwoordelijkheid, wat zijn de concrete doelen en deadlines. Het moet overal veel duidelijker en transparanter liggen: landelijk, regionaal, en op lokaal niveau. En daar ook meer op gaan sturen. Er is een heldere visie van gemeenten nodig. Wat is de woonbehoefte van de gemeente en daarop gebaseerd een plan maken.”

“En gemeenten hebben daar hulp bij nodig,” voegt Muters toe. “Er moeten betaalbare woningen worden gebouwd, tweederde onder de NHG kostengrens. Ook bestaande woningvoorraad moet beter worden benut en kijken naar alternatieve (ook coöperatieve) woonvormen zoals tiny houses, of denken aan koopconstructies zoals erfpacht waarbij de kosten voor grond en woning worden gescheiden. Wij kunnen daarin helpen door als marktpartners te kijken naar de financiering en de normen hiervoor en hoe we kunnen zorgen dat die woningen ook voor de kwetsbare groepen met verantwoorde woonfinanciering gekocht worden. Er zijn zoveel terreinen waar iets moet worden gedaan. We moeten met elkaar in de keten, aan meerdere dingen tegelijk werken.”

De oplossing voor de woningproblematiek is volgens Muters dan ook alleen mogelijk door de aanpak van de problematiek vanuit meerdere kanten in te steken. En ook echt te gaan doen. “Om starters te helpen moet je ook kijken naar andere facetten.”

NHG draagt bij aan verantwoorde woonfinanciering voor zoveel mogelijk consumenten. Een onderdeel van die taak is om ook te kijken naar hoe mensen toegang krijgen en hebben tot verantwoorde woonfinanciering. Bijvoorbeeld bij ondernemers en flexwerkers die moeilijker in aanmerking komen voor een hypotheek. Er kan op andere manieren naar de betaalbaarheid gekeken worden. Bijvoorbeeld door ook naar het perspectief dat een consument heeft te kijken. In welke branche is deze consument werkzaam, wat is de opleiding etc. Maar ook door te kijken naar bewezen betaalde hoge huur, de zogenaamde duurhuur. Door meer te kijken naar maatwerk mogelijkheden binnen de wet kan deze groep consumenten wellicht toch toe treden tot de woningmarkt.

Geen sluitend antwoord

De schaarste van huizen is er al heel lang en zal ook niet snel opgelost worden. Op korte termijn kan daar nog iets aan gedaan worden door het stelsel en daarmee het beleid aan te pakken, dus het herverdelen van de schaarste.

Vrieslaar:  “En dan niet door een zak geld beschikbaar te stellen voor deze groep, maar door ook te kijken naar de weeffouten in het stelsel en de achterstand die starters hebben bij het toetreden tot de woningmarkt aan te pakken. Wellicht door zelfbewoningsmaatregelen, huurregulatie en kritisch te kijken naar het belasten van de verkoopwinst of vermogensbelasting waardoor het voordeel van bestaande woningeigenaren en beleggers naar hetzelfde niveau als die van de starter wordt terugbracht.”

Bouwen blijft een belangrijk onderdeel van de oplossing van de woningcrisis. Natuurlijk ook naar woonbehoeftes. De voorgenomen 900.000 woningen zijn veel belovend, maar of de starter zolang kan wachten?

Ton: “We zetten echt in om de kans op een woning te vergroten om te zorgen dat de starter meer kans maakt op een woning. Iedereen moet de schouders eronder zetten om de problematiek aan te pakken.”

Deze kennissessie is terug te luisteren.